Tiền vay mua bất động sản với
lãi suất không cố định chẳng khác nào nhử người ta vào cái bẫy. Khi người ta
chui vào rọ rồi thì lãi suất có thể đẩy lên tới mức nào tùy thích, điều đó là
không thể chấp nhận được.
Nghị quyết 02 ngày 7-1
về chủ trương giải cứu bất động sản của Chính phủ đã nêu rõ các ngân
hàng phải dành một lượng vốn khoảng 30.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi cho vay
đầu tư, kinh doanh và thuê mua nhà. Sau đó Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố
dự thảo thông tư quy định lãi suất cho vay là 6% mỗi năm trong thời hạn ba năm
kể từ ngày 15-4-2013. Sau ba năm NHNN sẽ công bố mức lãi suất cho vay phù hợp để
tiếp tục hỗ trợ khách hàng đã vay vốn.
Vốn và lãi không vượt quá 30% thu nhập
Phóng viên: - Thưa
ông, nhiều người cho rằng đây là mức lãi suất mơ ước đối với những
người đang có nhu cầu mua nhà thực sự nhưng sao ông nhìn nhận ngược lại
đây là một cái bẫy chứa nhiều rủi ro?
+ Chuyên gia kinh
tế Bùi Kiến Thành: Đúng
vậy, cho vay
mua bất động sản với lãi suất không cố định chẳng khác nào nhử người ta vào cái
bẫy lãi suất thấp. Khi người ta chui vào rọ rồi thì lãi suất có thể đẩy lên tới
mức nào tùy thích, điều đó là không thể chấp nhận được. Bởi hầu hết những
người ít tiền mới đi vay để mua nhà. Họ sẽ tính toán khả năng trả
lãi hằng tháng dựa trên thu nhập của mình. Trong khi lãi suất chỉ cố định ba năm đầu, mà khi hợp đồng vay
vốn mua nhà thường là 10-15-20 năm. Nếu sau ba năm lãi suất không phải
6% mà là 10%, thậm chí lên 60% thì sao? Tiền trả lãi hằng tháng thay vì 3
triệu thành 6 triệu, 9 triệu đồng thì những người này có trả nổi ngân
hàng hay không? Lãi không trả được, gốc cũng không, chẳng mấy chốc món
tiền này thành nợ xấu. Nên rõ ràng cần phải nghiên cứu lại chứ hình
thức lãi suất thả nổi sau ba năm cho mua nhà là chuyện bất khả thi.
- Vậy theo ông mức
lãi suất thế nào là hợp lý cho người mua nhà thu nhập thấp?
+ Vấn đề không phải
5% hay 6%-7% mà mình phải tính toán xem đối tượng nào có thể mua nhà
và lãi suất thế nào cho phù hợp. Chẳng hạn với căn nhà từ 500
triệu đồng đến 1 tỉ đồng, đối tượng nào có khả năng mua. Từ đó căn
cứ vào thu nhập trung bình của người mua sao cho số tiền họ phải trả
hằng tháng không quá 30% thu nhập, 70% còn lại để cho chi phí gia đình.
Bởi một người thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng nếu phải trả 5
triệu đồng mỗi tháng thì tiền đâu để sinh hoạt, nuôi con ăn học. Trong
khi hiện nay thu nhập của người mua nhà đã không xác định rõ ràng, ba
năm sau lãi suất lại phình lên thì người mua nhà sao có thể chịu nổi.
- Nghĩa là người mua
nhà với lãi suất cố định chỉ ba năm sẽ có nguy cơ gặp rủi ro, thưa
ông?
+ Đúng vậy, dường
như thông tư này chưa được nghiên cứu kỹ thị trường trong nước và thế
giới. NHNN cho ngân hàng thương mại vay 4,5% để ngân hàng thương mại cho
người mua nhà vay 6%. Nhưng sau ba năm họ đẩy lên 10% thì sao. Vô lý hơn nữa là tại sao còn quy định, buộc phải vay
tới 80% giá trị căn nhà, trong khi nếu họ có khả năng chi trả ban đầu
lên tới 50%.
Tại sao lại quy định đối tượng cụ thể là cán bộ công chức
viên chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp… mới được vay, còn
những công dân bình thường khác thì không? Chẳng lẽ công chức có quyền
hơn công dân bình thường?
- Vậy gói 30.000 tỉ đồng
sẽ là vô nghĩa thưa ông?
+ 30.000 tỉ đồng chẳng
thấm vào đâu so với thị trường bất động sản. Nhưng vấn đề là mục đích
của mình là để giải quyết cho một số nhà đầu tư nào, số doanh
nghiệp nào, hay một số người nào mua nhà, chiếm tỉ lệ bao nhiêu % chưa
được rõ. Mà muốn giải quyết hàng tồn kho là phải có người mua chứ
không phải nhà đầu tư.
Bất động sản đang là đại họa cho đất nước
- Có ý kiến cho
rằng nếu không cứu bất động sản thì thị trường này chết, như vậy
càng nguy hiểm?
+ Tại sao bất động
sản lại chết, mấy cọc bê tông ấy không chết. Anh nói cần hỗ trợ lãi
suất thấp để hoàn thiện căn nhà là chuyện rất vô duyên. Vì anh lấy
tiền cọc của người mua nhà để đi đầu tư nơi khác rồi đến khi gặp
khó khăn anh lại kêu. Anh bán hàng thì anh phải đảm bảo điều kiện
hoàn thành ngôi nhà. Tại sao lại đòi đối thoại với ông Alan Phan làm gì,
đó là chuyện rất trẻ con. Anh đang đi vận động, đang đi lobby để xin hỗ trợ…
một người đến phá ngang, như vậy làm ảnh hưởng đến bát cơm của anh thì bức xúc
chứ sao.
- Vậy thị trường
bất động sản theo ông nên giải cứu thế nào?
+ Vấn đề hiện nay là hàng triệu người dân Việt Nam cần mua nhà chứ
không phải chỉ vài trăm ngàn căn nhà đang bị kẹt. Theo tôi Chính phủ
không nên nên bơm một đồng nào cho bất động sản. Chuyện mua bán là
của thị trường, anh làm thế nào sao cho phù hợp giữa quyền người mua
và bán. Anh đầu tư, phân khúc thị trường sai nên không có người mua
thì anh phải xem lại mình chứ sao Chính phủ lại phải vào cứu. Tại sao anh lại bắt nhân
dân chịu hậu quả sai lầm của anh. Anh là thủ phạm của khó khăn giờ
lại đòi cứu là vô lý. Vấn đề ở đây là chuyện hàng triệu người dân Việt Nam cần
mua nhà chứ không phải chỉ vài trăm ngàn căn nhà đang bị kẹt.
- Nhưng lĩnh vực bất
động sản liên quan tới hàng ngàn doanh nghiệp khác, thưa ông?
+ Bất động sản không thể
chết được mà chỉ có một số nhà đầu tư bất động sản phá sản mà
thôi.
Mình phải tôn trọng quy luật của thị trường. Mấy năm
trước bất động sản lời 200%-300%, hàng ngàn ngàn tỉ đồng lợi nhuận
anh có chia cho nhân dân không. Đến bây giờ thấy khó khăn anh lại đổ cho
người khác. phải truy cứu trách nhiệm của mấy anh bất động sản với nền
kinh tế mới là đúng chứ!
Anh đã làm đảo lộn thị
trường lãi suất từ hợp lý lên mức cao 20%-25% khiến hàng trăm doanh
nghiệp đình đốn và hàng triệu người mất việc làm. Vậy thì giải cứu
cái gì. Vấn đề bất động sản đang là đại họa
cho đất nước này. Và ngay cả những đơn vị cho vay vượt quy định và cơ
quan quản lý sai… cũng cần phải lôi ra tòa.
- Thế giải quyết
vấn đề này thế nào?
+ Thứ nhất, phải có
sản phẩm phù hợp. Thứ hai, phải tạo nguồn tài chính dành cho người
mua nhà. Như ở nước ngoài họ có quỹ để cho vay mua nhà với lãi suất
thấp, cố định. Trách nhiệm của quản lý nhà nước là phải có chính
sách đồng bộ để lĩnh vực bất động sản phát triển tốt, tạo việc
làm cho hàng triệu lao động để người dân có thể mua nhà được và qua
hệ thống tín dụng lãi suất hợp lý.
Bài học "trả giá đắt" từ Mỹ
- Trên thế giới,
chính phủ, ngân hàng thường hỗ trợ thế nào cho người mua nhà thu nhập
thấp, thưa ông?
+ Ở Mỹ, Pháp… lãi suất
của họ là cố định trong suốt thời gian mua nhà trong vài chục năm. Hơn nữa ngay từ
đầu khi mua ngân hàng phải tính được toàn bộ gốc và lãi trung bình
của mấy chục năm người mua nhà phải trả. Đây là số tiền cố định để
người mua nhà tính toán sao cho phù hợp với mức thu nhập của mình.
Và số tiền ấy không được vượt quá 30% thu nhập hằng tháng của người
mua nhà. Mỹ đã từng có bài học đắt giá khi chỉ cho vay cố định
trong ba năm.
- Cụ thể thế nào,
thưa ông?
+ Ở Mỹ đầu những năm
2001 trở đi, chính phủ để thị trường bất động sản muốn làm gì thì
làm. Nhà đầu tư đã khuyến khích dân chúng mua nhà và ưu đãi lãi
suất chỉ khoảng 3%-3,5%, thậm chí là 2% và lãi suất chỉ cố định
trong ba năm đầu. Ngay cả những người không có khả năng chi trả cũng
cứ vay. Sau ba năm lãi suất tăng lên, hàng triệu người Mỹ không có
tiền trả lãi. Trong khi từ các hợp đồng này họ đã phát hành trái
phiếu phái sinh được đảm bảo bằng các tài sản bất động sản bán đi.
Và hàng ngàn nhà đầu tư đổ tiền vào trái phiếu phái sinh gặp nạn.
Người mua nhà không có khả năng trả nợ gốc và lãi khiến Mỹ lâm vào
khủng hoảng tài chính năm 2007-2008. Kéo theo cuộc khủng hoảng tài
chính trên thế giới mà hậu quả do thị trường bất động sản gây ra.
ÔngVŨ VIẾT NGOẠN,Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài
chính Quốc gia:
Lãi suất cho vay mua
nhà cố định ít nhất từ năm đến bảy năm
Lãi suất mua nhà
phải mang tính chất dài hạn chứ không thể là sáu tháng hay một năm
được. Nên ngân hàng phải cho vay thời hạn dài và lãi suất đảm bảo
kỳ hạn dài mà lãi suất cố định suốt đời dự án thì tốt nhất.
Hoặc ít cũng phải từ năm đến bảy năm.
Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT ĐẶNG HÙNG VÕ:
Bất động sản chưa đến
độ phải cứu
Thị trường bất động sản
Việt Nam chưa đến độ để Nhà nước phải đứng ra cứu vì nó chưa làm nền kinh tế
Việt Nam tê liệt. bất động sản không phải là lý do khiến kinh tế khó khăn,
tài chính khủng hoảng. Năm 2008, nước Mỹ đưa kế hoạch giải cứu thị trường bất
động sản vì bất động sản làm nên khủng hoảng tài chính. Ngược lại, ở Việt
Nam, thị trường khó khăn kéo theo bất động sản. Và các ngành hàng khác có thể
“chết” theo bất động sản nhưng hàng chục triệu người sẽ có nhà ở.
|
YÊN TRANG thực hiện
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét