Thấu hiểu: Bài học đắt giá cho Việt Nam từ suy thoái bất động sản
POSTED BY KASTINSKY - 01/10/2011
Tác giả: John Ruwitch và Trần Lệ Thùy
Dịch: ẩn danh
Hiệu đính: Quang – thành viên ban biên tập Dự đoán kinh tế
Bài gốc: Reuters, Insight: Hard lessons for Vietnam as property slumps, 23/09/2011
A general view of Hanoi's skyline September 7, 2011 - Credit: Reuters/Kham
HÀ NỘI | Thứ Sáu 23 Tháng Chín, 2011 12:12am EDT
(Reuters) – Giống như nhiều người muốn kiếm tiền dễ dàng trong thị trường bất động sản Việt Nam, Nguyễn Thu Hương vay 500 triệu đồng (24.000 USD) từ một ngân hàng hồi tháng Tư để mua một căn hộ mới mà cô ta thật sự không cần đến, mục đích chỉ chờ bán. Câu hỏi duy nhất cô ta nghĩ đến lúc đó là sẽ lời lớn đến mức nào.
Năm tháng sau, nếu bán được là cô ta may lắm rồi.
Thị trường bất động sản đã đứng chựng, bị tấn công ở mọi mặt vì lạm phát tăng vọt, mức tiền lời cao ngất trời và sự cắt giảm cho vay. Các nhà thầu xây cất đang cho dừng lại các đề án đang làm hoặc trì hoãn các đề án mới. Giá bất động sản đang rớt xuống từ mức cao chóng mặt của những năm 2006, 2007 và các nhà môi giới còn đón chờ thêm nhiều thua lỗ trước mặt.
“Thị trường bất động sản đang ở tình trạng tồi tệ nhất” ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai là một trong những triệu phú về bất động sản tầm cỡ nhất được biết đến tại Việt Nam đã nói vậy.
“Tôi dự đoán thị trường sẽ còn tiếp tục đi xuống”.
Nhìn lại bốn năm trước, các nhà đầu cơ đã xếp hàng để mua các địa ốc cũng như các nhà thầu xây cất tiến hành xây dựng toàn bộ các khu đô thị tại một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới. Điều này khuấy lên kỳ vọng rằng quốc gia Cộng Sản của gần 90 triệu người (Việt Nam) sẽ sớm bước vào một kỷ nguyên mới của sự thịnh vượng.
Giờ đây, các cao ốc văn phòng trống rỗng và khu phức hợp căn hộ xây dựng dở dang tăng lên một nửa từ những đường phố đông nghịt. Nó đang đe dọa tới những mảng kinh doanh lớn của ngành ngân hàng, nơi có khoảng 10% các khoản nợ xấu được chính thức niêm yết là liên quan đến bất động sản.
Số tiền thực tế có thể cao hơn và chưa tính đến hàng tỉ đô la trong các khoản vay khác có tài sản thế chấp.
Tình hình suy thoái diễn biến phức tạp có thể sẽ làm sự phục hồi kinh tế gặp nhiều khó khăn mà các nhà kinh tế đã kỳ vọng về một sự chuyển biến sau gần một năm lạm phát hai con số.
“Tôi sợ rằng, chúng ta đã chứng kiến sự sụp đổ của thị trường nhà đất nhưng chúng ta chưa chứng kiến một Lehman Brothers thứ 2″, ông Jonathan Pincus, Giám đốc Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright tại thành phố Hồ Chí Minh, ám chỉ tới sự sụp đổ của nhà đầu tư bất động sản một thời hùng mạnh của Hoa Kỳ trong tháng 9 năm 2008.
Hương và những khách hàng khác đang học cách chấp nhận rằng giá bất động sản có thể dịch chuyển theo cả hai hướng ngay cả ở Việt Nam.
“Chúng tôi có thể bán căn hộ ngay lập tức kiếm lãi 200 triệu đồng (9600 USD) nhưng chúng tôi hy vọng sẽ có được lãi 500 triệu đồng (24,000 USD) nếu chờ đợi thêm vài tháng” Hương cho biết.
Cô ta đang làm việc ở một cơ quan chính phủ tại Hà Nội có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Trong khi đó, cô ấy phải trả lãi là 7,5 triệu đồng (360 USD) một tháng, một số tiền lớn tại một quốc gia thu nhập trung bình hàng năm là khoảng 1100 USD. Phần trả góp thứ 2 của khoản vay 500 triệu đồng sắp đáo hạn sớm.
“Tôi không đủ khả năng trả nợ nữa” cô ta nói.
Đói vốn
Các nhà thầu xây cất cũng đang cảm thấy khó khăn.
Trong chiến dịch chế ngự mức lạm phát cao nhất châu Á, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hay ngân hàng trung ương, đã tăng mạnh lãi suất trong năm nay và ra lệnh các ngân hàng thương mại khống chế mức cho vay trong lĩnh vực “phi sản xuất” , trong đó có bất động sản, xuống mức 16% của tổng dư nợ tín dụng ngân hàng vào cuối năm.
Đó là phương pháp hiệu quả để ngăn chặn dòng tiền mặt nuôi sống nhiều nhà thầu xây cất bất động sản, khiến cho cầu giảm và tiền ứng trước từ khách hàng cạn kiệt.
Khi thị trường bùng nổ, nguồn vốn của các nhà thầu xây cất có khoảng 20% tiền mặt từ ngân hàng cấp cho và 80% từ các khoản tiền ứng trước. Nhưng tỷ lệ đó đã thay đổi vào năm 2010, ông Nguyễn Xuân Thành, một nhà nghiên cứu tại Trường Harvard Kennedy School of Government và người đứng đầu chương trình chính sách công tại Trường Fulbright cho biết.
“Về cơ bản các nhà thầu xây cất không thể bán”, ông nói.
Hoàng Anh Gia Lai, hay HAGL, một trong những tập đoàn đa ngành lớn nhất của Việt Nam, gắn chặt phần lớn vào lĩnh vực phát triển bất động sản, là một ví dụ.
Sau khi trở thành công ty Việt Nam đầu tiên niêm yết vào Tháng Ba trên sàn chứng khoán London, nó thông báo lợi nhuận trước thuế và lãi vay âm trong quý II năm nay sau vài quý liên tiếp không khả quan.
Công ty này, với tiềm lực mạnh mẽ về căn hộ trung cấp tại thủ đô thương mại nhộn nhịp của thành phố Hồ Chí Minh, đã bị “giáng một cú mạnh” bởi suy thoái bất động sản và bị trì hoãn ít nhất ba dự án theo như Công ty môi giới chứng khoán Sài Gòn (SSI) cho biết trong một báo cáo.
HAGL bây giờ đã quyết định chuyển hướng ra khỏi sự phụ thuộc vào bất động sản. Trong năm 2010, 90% thu nhập của nó có nguồn gốc từ lĩnh vực bất động sản. Đến năm 2014 sẽ là 20%, ông Chủ tịch Đức cho biết.
“Sẽ không bao giờ có lại thời kỳ vàng son cho bất động sản như năm 2007”, ông nói, khi biên lợi nhuận “khủng khiếp” lên tới 200-300%.
Peter Ryder, Giám đốc điều hành của Indochina Capital, quản lý 3 quỹ-đóng tư nhân đầu tư bất động sản với hơn 2 tỷ USD của các dự án được quản lý và phát triển tại Việt Nam, cho biết đang bắt đầu xuất hiện hiện tượng đói vốn đầu tư.
“Hoặc là họ không thể có thêm tiền từ các ngân hàng vì các ngân hàng đã được “thông báo” không cấp thêm tiền cho bất động sản, hoặc họ không thể trả lãi cho các khoản vay mới, để mặc các khoản vay cũ tại đó”, ông nói.
Quá đáng
Trong bốn năm qua, tăng trưởng tín dụng trung bình đạt 35% mỗi năm. Nó cộng thêm gần 100 tỷ USD tín dụng mới, gần bằng sản lượng kinh tế của đất nước này trong năm 2010. Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), nó đồng thời làm phình tỷ lệ tín dụng Việt Nam lên tới 125% GDP. Các khoản nợ xấu cũng tăng lên.
Vào cuối năm ngoái, ngân hàng trung ương báo cáo tỷ lệ nợ xấu là 2,16%. Hai tuần trước, NHNN cho biết tỷ lệ nợ xấu vào tháng Bảy là 3,04% – tăng hơn 40%. Thống đốc Ngân hàng trung ương Nguyễn Văn Bình cho biết tỷ lệ nợ xấu có thể đạt tới mức 5% vào cuối năm nay.
Ngày 1 tháng 9, cơ quan xếp hạng tín dụng Moody’s Investors Service tin rằng chất lượng tài sản ngân hàng Việt Nam “tồi tệ hơn nhiều” so với báo cáo chính thức.
Các nhà phân tích đều đồng tình và một số người cho rằng con số thực có thể cao hơn.
Bất động sản chỉ là một phần của bức tranh nợ xấu. Những doanh nghiệp quốc doanh ngập nợ, kém hiệu quả như tập đoàn đóng tàu Vinashin cận kề phá sản tiếp tục chồng chất thêm mức thua lỗ khủng.
Tuy nhiên, sau khi bùng nổ đầu cơ (bất động sản), nó đã đẩy giá cả cao đến mức mà HAGL của ông Đức gọi là “quá đáng”. Việc này khiến các doanh nghiệp nhà nước mở ra những cánh tay nối dài sang bất động sản, các khoản vay thế chấp bất động sản mà có thể nói là độc hại nhất.
Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia có trách nhiệm tư vấn cho chính phủ, đã được trích dẫn trong Thời báo Kinh tế Sài Gòn vào ngày 19 tháng 9 nói rằng khoảng một nửa các khoản nợ xấu không thể thu hồi được, với các khoản vay bất động sản chiếm số lượng lớn.
Nguy cơ cao nhất là một số ít các ngân hàng nhỏ. Các ngân hàng lớn nhất cho vay bất động sản tương đối thấp, trung bình khoảng 10%.
Nhiều ngân hàng nhỏ cho vay bất động sản lên tới 30-40%, và một số thậm chí lên tới 50%. Một tờ báo nhà nước trích lời ông Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, nói trong tuần này.
Chưa có ngân hàng nào gặp khó khăn nhưng các nhà thầu bất động sản cũng như các nhà đầu tư lớn đang được theo dõi chặt chẽ. Họ đã chuyển một lượng lớn vốn vào các dự án bất động sản dưới các vỏ bọc khác nhau.
Phương tiện truyền thông nhà nước nói rằng một số ngân hàng lớn có tỷ lệ nợ xấu tổng thể trên mức trung bình. Tại ngân hàng lớn nhất, ví dụ Agribank, nợ xấu là 6,67%. Ông Chủ tịch Nguyễn Ngọc Bảo cho biết chủ yếu nợ xấu nằm trong khoản cho vay bất động sản, VnExpress.vn đưa tin.
Nhà Bài lá
Tuy nhiên, hai vấn đề thực chất chỉ là mối quan tâm về vấn đề: sự thiếu minh bạch trầm trọng và bí mật mà ai cũng biết rằng nhiều ngân hàng sẽ làm bất cứ điều gì để lấp liếm tỷ lệ nợ xấu của họ.
Nếu các ngân hàng không đáp ứng được mục tiêu hạ tỷ lệ dư nợ tín dụng trong lĩnh vực phi sản xuất xuống 16% của ngân hàng trung ương, họ sẽ phải tăng gấp đôi dự trữ bắt buộc và bị cấm không được mở chi nhánh mới.
Biết họ không thể đạt được các mục tiêu một cách hợp pháp, các nhà phân tích nghi ngờ một số ngân hàng đang khôn khéo đảo nợ hoặc tái phân loại ẩn số nợ bất động sản Việt Nam.
Một nhân viên môi giới bất động sản có kinh nghiệm của Việt Nam nói: “chúng tôi nghĩ các ngân hàng sợ đến chết khi đi đòi nợ xấu bởi vì họ phải báo cáo việc đó và họ không có tiền để tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc”. Người này từ chối được nêu danh tính vì tính chất nhạy cảm của vấn đề.
“Không ai muốn nói sự thật bởi vì sau đó toàn bộ nhà bài lá này sẽ sụp đổ”.
Năm ngoái, mánh khóe mới nổi lên là ngụy trang các khoản vay bất động sản bằng trái phiếu doanh nghiệp, Thành cho biết.
“Mánh khóe này được rất nhiều nhà thầu bất động sản lớn sử dụng”, ông ta nói thêm rằng không thể biết được mức độ gian lận bởi vì tất cả được thực hiện như trái phiếu phát hành riêng lẻ của doanh nghiệp.
Vào cuối tháng Tám, một báo cáo của Credit Suisse vạch ra rủi ro trong lĩnh vực doanh nghiệp và ngân hàng. Trong kết luận của báo cáo có lưu ý cho các nhà đầu tư tiềm năng: “chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư nên tránh các dịch vụ tài chính và bất động sản bởi vì các lĩnh vực này đang là trung tâm điểm của các món nợ đang bị nguy cấp nhất hiện nay tại Việt Nam”.
Ngân hàng trung ương đang tìm giải pháp. Nó có kế hoạch để giúp 10 ngân hàng nhỏ có các vấn đề thanh khoản dù không công khai tên các ngân hàng đó. Và NHNN đang công khai thảo luận về các phương án sáp nhập có thể.
“Điều nguy hiểm là nếu chính phủ không thể buộc các ngân hàng tái cơ cấu, hoặc ít nhất đòi lại càng nhiều càng tốt nợ xấu của họ, thì nó sẽ trở thành một vấn đề. Sẽ có những tác động tài khóa tới chính phủ bởi về mặt chính trị, họ không cho phép các ngân hàng phá sản”, Thành nói.
“Họ vẫn có thể khắc phục vấn đề bằng cách nào đó, nhưng họ phải làm điều đó ngay”.
(Biên tập bởi Jason Szep)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét