Riverside Residence.
Quy mô trên 1.200 căn. Có căn penthouse 770m2. Cao cấp. Giá bán từ 40 triệu/m2.
Đã xong. Số căn hộ có người ở, khoảng 15%. Giá thuê: thấp nhất 1.200 USD, cao
nhất 2.500 USD - 3.000 USD. Hầu như người nước ngoài thuê ở. Rất ít dân VN cư
ngụ.
BÀI 1: NỀN VĂN HÓA NÔNG NGHIỆP, SÀI GÒN VÀ NHÀ CHUNG CƯ
Đầu xuân, dạo quanh các
trang báo, kể cả vài đài truyền hình, càng nhận thấy rõ, bất động sản (BĐS) vẫn
là một cái bướu to đùng, ác tính trĩu nặng trên lưng các nhà đầu tư và giới cầm
quyền VN! Cắt không được, gánh càng thêm nặng nhọc. Đó như là hình ảnh để chứng
minh thị trường BĐS chỉ có... chết! Đôi khi sự hồi sinh lại được bắt đầu từ những
cái chết cần thiết là thế!
Nhiều chuyên gia kinh tế
đã không đặt chút hy vọng nhỏ nhoi nào cho các giải pháp cứu BĐS mà phía cầm
quyền đưa ra. Các phương án cứu nguy chỉ là... "gãi ghẻ". Bạn biết rồi
đó, "ghẻ", càng "gãi" thì càng "ngứa"... ác và lở
lói thêm, trong khi chẳng giải quyết được gì cho cái bướu vừa ác tính vừa nặng
nề!
Đã có khá nhiều kinh tế
gia phân tích, đánh giá cái chết tất yếu của thị trường BĐS về chuyên môn, do
đó, bài viết này không đi vào các học thuật như: dòng tiền (cash flow) đổ vào
BĐS, phân khúc thị trường hay chu kỳ cho một dự án BĐS hoặc các thông số kinh tế
(IRR, NPV...) khi làm một "project" mà chỉ góp thêm một góc nhìn
"văn hóa nông nghiệp Việt Nam", để làm rõ thêm về cái chết tất yếu của các nhà đầu
tư sản phẩm chung cư, được nhìn như các tay buôn "sang trọng".
Thị trường này sẽ tiếp
tục chứng kiến sự đổ vỡ không cứu vãn nổi trong năm 2013 với hơn 100.000 căn hộ
chung cư (số liệu có thể chưa đầy đủ, vì chưa tính sản phẩm dở dang) - nghĩa là
phục vụ tối thiểu cho 400.000 người dân - nói theo ông Đặng Hùng Võ:
“Về bản chất, chung cư là phục vụ cho tầng lớp những người
có thu nhập trung bình và thấp” [1]
thì số căn hộ này chỉ để
phục vụ cho dân nghèo tiểu thương và làm công ăn lương, công nhân viên chức.
Văn hóa người VN, cho đến
nay vẫn là nền văn hóa nông nghiệp. Loại hình nhà chung cư lại không phải là sản
phẩm do nền "văn minh lúa nước" đẻ ra. Mâu thuẫn tất yếu đó trở thành
mấu chốt góp phần lớn cho ý thức "không gian sống" của người Việt cho
đến ngày nay.
Do đó, phát ngôn của
ông Đặng Hùng Võ có vẻ khá hời hợt và võ đoán dành cho thị trường nhà chung cư?
Trước khi đi vào chứng minh lời ông Đặng Hùng Võ, hãy nhớ lại một thoáng lịch sử
ra đời "chung cư" tại Sài Gòn.
Một dạo, người ta tranh
luận giữa từ "chung cư" và từ "chúng (có dấu sắc) cư" [2],
nhằm chỉ rõ tính chất loại sản phẩm này. Cuối cùng, dường như từ "chúng
cư" vẫn không được nhìn nhận chính thức để sử dụng trong cuộc sống thực tế.
"CHUNG CƯ" vẫn được nhiều người sử dụng như bao năm qua.
Theo tiếng Anh, người
ta hay dịch chữ "apartment", "flat" ra "căn hộ"
(sau này có thêm khái niệm penthouse mà nhiều người diễn nôm là "biệt thự
trên cao") để chỉ một loại nhà mà ở đó, người dân cùng nhau sử dụng chung
một mảnh đất với diện tích nhất định, sao cho hiệu quả nhất về chi phí bỏ ra, bảo
đảm không gian chung phục vụ cho cộng đồng nhiều nhất, đặc biệt ưu tiên các tiện
ích công cộng mà ngày càng trở nên quan trọng cho cư dân (những siêu thị mi ni,
cửa hàng kinh doanh nhỏ (kiểu 24/7), nhà hàng, quán ăn, hồ bơi, sân vườn chung,
lối tản bộ, sân tennis, khu vực tụ họp cộng đồng để bàn chuyện cho cả khu, thư
viện, khu vui chơi cho trẻ em, phòng gym v.v...). Mục tiêu là phục vụ nhanh, tại
chỗ, khá đầy đủ những nhu cầu thiết yếu nhất cho cư dân sống trong cùng một tòa
nhà (building). Vì vậy, với tính chất, loại hình như trình bày, chúng ta thấy, "căn hộ" là sản
phẩm từ nền văn hóa phương Tây mang đến, không phải từ những quốc gia có nền
nông nghiệp lạc hậu, Việt Nam là một ví dụ điển hình cho thấy sống trong căn hộ
hiện đại ngày nay, chưa phải là ý thức của đa số người dân VN, bất chấp có học
thức cao hay danh vị lớn, ví dụ như ông Đặng Hùng Võ.
Phải chăng tính tư hữu,
riêng rẽ đậm đặc chất tiểu nông, nghiêng về ích kỷ và co cụm đã đẩy phần lớn
người VN hiện nay tránh xa "căn hộ" (dù hiện đại, văn minh), một khi
có đủ khả năng (hoặc vay mượn thêm phần nào đó) để tậu một căn nhà cấp 4 be bé
với diện tích đất 30 - 40 thước vuông, dù nó tọa lạc trong hẻm nhỏ chen chúc,
chật hẹp, nguy cơ cháy nổ, xô bồ, cãi cọ, hoặc đầy tệ nạn xã hội v.v... vẫn đầy
hấp dẫn, quen hơi hướm tựa như sự "nghiện ngập" qua câu ca dao:
"lia thia quen chậu, vợ chồng quen hơi"
làm cho người VN khó từ
bỏ lối sống nông nghiệp lạc hậu, tiểu thương nhỏ lẻ?
Tuy nhiên, quay về lịch
sử, tại Sài Gòn, khái niệm "chung cư" được sử dụng phổ biến rộng rãi,
có lẽ từ sau cuộc tổng tấn công đẫm máu và tàn phá nhiều khu vực tại trung tâm
thành phố này vào năm 1968 - biến cố "Tết Mậu Thân".
Tại Sài Gòn, chung cư vốn
dĩ không phải là sản phẩm được "đẻ ra" dùng cho mua bán, tìm kiếm lợi
nhuận. Chiến tranh đã sinh ra nó.
Thời bấy giờ, sau khi đẩy
lui các cuộc tấn công; đứng trước nhiều khu phố bị đốt phá, nhiều chục ngàn người
dân mất nhà, chính quyền VNCH nhanh chóng xây một số khu vực một loại nhà từ những
mảnh đất hình chữ nhật khoảng 5.000m2 - 10.000m2, 1 trệt 3 lầu mà mỗi tầng khoảng
40 - 60 gian phòng, mỗi gian khoảng 30m2, với vách ngăn bằng gạch (đơn) 4 lỗ,
sao cho bảo đảm thời gian ngắn nhất để an sinh cho người dân tức thời. Cần nhắc
lại yếu tố khách quan, kỹ thuật và vật liệu trong xây dựng của hơn 40 năm trước
còn khá lạc hậu, nó là một trở ngại lớn khi rút ngắn thời gian hoàn thành.
Với yêu cầu khẩn như thế,
từng khoảnh đất lớn của các khu vực trong thành phố, một loại nhà như miêu tả
(thô, khô khan và đầy chất dã chiến) mọc lên hàng loạt; không cần mỹ thuật,
không có tiện ích gì khác ngoài cầu thang bộ dẫn lên các tầng trên, có điện nước,
mỗi nhà chỉ có một phòng vệ sinh, đồng một diện tích (3mx10m). Mỗi tầng như thế
là 4 mặt tiền hướng ra bốn hướng, hình chữ nhật, đều tăm tắp, cùng một kiểu cửa
sổ cửa cái (hoa văn "lá sách"), một màu sơn, hàng lang bộ (khoảng 2m)
dài dằng dặc, giúp cho cư dân có thể đi thông thống và vòng quanh, từ nhà mình
ngang qua trước cửa hàng chục nhà hàng xóm.
Những người dân thời đó
được báo là ở tạm trong khoảng 5 - 7 năm gì đó (tôi không còn nhớ chính xác thời
gian) để chờ một chính sách dài hạn, quy củ hơn từ phía chính quyền, sau khi
chiến tranh chấm dứt.
Quá trình ở như thế bắt
đầu cho những cuộc sống của các gia đình "cháy nhà" (từ được dùng vào
lúc bấy giờ - NV) từ năm 1970 cho đến (tất nhiên) 1975. Trong quá trình ở theo
kiểu "cha chung không ai khóc", chờ cho đến khi chiến tranh kết thúc,
nên tâm lý "ăn nhờ ngủ đậu" từ "hội chứng chiến tranh" lan
tràn, làm cho những khu nhà chung cư [*] trở nên nhếch nhác, ồn ã, xô
bồ và tạm bợ!
Vết tích của loại hình
nhà này còn in dấu nhiều nơi hiện nay tại Sài Gòn với tên gọi: Chung cư Sư Vạn
Hạnh (trước 1975 gọi là c/c Ấn Quang), Chung cư Ngô Gia Tự (trước 1975 gọi là c/c
Minh Mạng), Chung cư Nguyễn Kim, Chung cư Nguyễn Thiện Thuật và nhiều khu khác
trong nội hạt thành phố, chỉ bao gồm các quận nội thành lúc bấy giờ. Các khu vực
Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, lúc đó gần như được xem là khá xa trung tâm, gần
với ngoại ô nhiều hơn [**]
Từ cuộc sống tạm bợ, xô
bồ, phấp phỏng, thắc thỏm, bất an do chiến tranh mang lại mà những khu chung cư
này không phải là nơi "đất lành chim đậu" như dân Sài Gòn mong muốn
thời bấy giờ. Nó đã bị chiến tranh cộng với cuộc sống nơm nớp làm méo mó và nhịp
sống người Sài Gòn trở nên vội vã hơn nhiều người tưởng khi bước chân vào chỗ ở
mới. Khi nhà cửa tiêu tan hết sau trận chiến, người dân đành tạm chấp nhận một
cuộc sống tạm bợ mà người ta nghĩ chỉ là nhất thời.
Tuy nhiên, những người
bám trụ lại các chung cư dã chiến như thế, đa số là người lao động bình dân. Những
người không chấp nhận lối sống tạm bợ và quá hỗn tạp (hiển nhiên) là người lao
động trí óc (rất cần sự yên tĩnh cho công việc), họ quyết "sang tay"
căn chung cư được cấp. Những người nhận việc "sang nhượng" một phần
là người lao động chân tay, buôn bán nhỏ bình dân và một phần là dân ngoại ô,
"dân tản cư" từ các vùng chiến sự của miền Nam khi xưa, người ta dạt
về trung tâm Sài Gòn để tránh bớt nguy hiểm đối mặt hàng ngày, nếu có thể.
Đó là sự lựa chọn, mà
người viết cho rằng hoàn toàn thuyết phục. Lựa chọn này không phải riêng những
người lớn tuổi, có địa vị, có tiền, mà nó mặc định cho tầng lớp trung lưu, bình
dân, nếu như họ có một cơ hội vào thời bấy giờ, trong khi chờ hòa bình đến.
***
Chiến tranh kết thúc
vào 1975. Cuộc sống tại các chung cư vẫn tiếp diễn như bấy lâu nay. Sau 1975,
thị trường chung cư vẫn tự phát và sơ khai như nhiều người thấy với lực lượng
"cò nhà đất" mang chất nghiệp dư một thời kiếm sống khấm khá bằng những
món hoa hồng 1 - 2% khi giới thiệu mua bán. Có những thời điểm, các
"cò" này ăn hoa hồng cả 2 đầu (người mua và người bán).
Cuộc sống hậu chiến,
bao cấp với "sổ gạo", "tem phiếu", "bán như cho mua
như cướp" v.v... từ miền Bắc tràn vào và lên ngôi, người Sài Gòn ngẩn ngơ
với biết bao điều vừa lạ vừa... "kỳ" mà lặng lẽ làm quen và thích
nghi dần, một khi họ không thể tính chuyện vượt biên hay một cách gì hay hơn được!
Bên cạnh đó, từ lịch sử
chung cư Sài Gòn như miêu tả trên, thì những khốn cùng của những khu nhà tập thể
thời bao cấp ở Hà Nội mà nhắc tới môi trường sống bát nháo, ồn ào, hỗn độn, nhếch
nhác, xô bồ theo kiểu "cha chung không ai khóc", có lẽ nó ám ảnh triền
miên và kinh hoàng trong hàng chục năm, làm cho chung cư vẫn bị cái nhìn rẻ
rúng cho đến sau này, theo kiểu Đặng Hùng Võ nói trên???
***
Trong khi ngày nay,
chung cư có thể lên đến 10 tầng, 20 tầng, 30 tầng, trở thành không gian sống
không bao giờ phù hợp nổi với tầng lớp nghèo, mưu sinh hàng ngày, dù cho đó là
một chị bán xe bánh mì hay một anh chạy xe chở hàng, dù cho là một bác buôn hoa
quả hay một cô bán hàng thịt. Những không gian vừa ở, vừa tiện cho việc vận
chuyển, chứa hàng hóa, có vẻ cần cho họ hơn? Và cả tiết kiệm chi phí tối đa?
Nhà đầu tư có bao giờ
nghĩ rằng, quả thật khó khăn, bất tiện và kỳ quái khi một chị bán xe bánh mì
hay một bác buôn hoa quả mỗi ngày vào thang máy lên tầng 10 (đã xảy ra tại
chung cư Miếu Nổi 18 tầng, Q. Bình Thạnh, Tp.HCM) với vật dụng lỉnh kỉnh, bộn bề,
khó xoay trở trong phạm vi thang máy có hạn? Trước sau, họ cũng buộc tìm cách
giải quyết sự "vô duyên" đó, một trong các cách đơn giản nhất là bán
đi, tìm một căn nhà nhỏ khác, phù hợp việc mưu sinh.
Ngoài những bất tiện
như trên; đối với người làm công, công nhân viên chức, cả những người lao động
trí óc; thử hỏi bằng đồng lương eo hẹp, những khoản phí cho đội bảo vệ, bơm nước,
điện thang máy, giữ xe, thắp sáng công cộng, vệ sinh khu vực sân, sảnh chung
v.v... có phải trở thành gánh nặng mà họ chưa thật sự cần đến cho cuộc sống còn
quá nhiều khó khăn?
Thay vì họ chi trả cho
những khoản phí đó, họ dễ dàng chấp nhận để trước nhà xấu xí một chút bằng những
bịch nilon chứa rác chờ công nhân vệ sinh đến lấy đi với mức phí khoảng 30.000
đồng/tháng, họ có thể nằm ngủ cạnh 2 chiếc xe gắn máy cà tàng trong gian nhà nhỏ
hẹp để không phải tốn phí gửi xe, họ cũng chẳng cần vườn hoa be bé hay khu vực
sân chung mỗi tối ra dạo mát, hàn huyên tâm sự chòm xóm để phải tốn phí dọn
sân, tốn điện thắp sáng khu vực v.v... Nói chung, họ chấp nhận tiết giảm tối đa
mọi khoản chi phí nhằm tiết kiệm lo cho gia đình và bản thân.
Nhu cầu giao lưu hàng
xóm, một nét có thể gọi là "văn hóa nông nghiệp" người Việt, vừa
không cần phải tốn tiền (như phân tích trên) vừa phù hợp theo góc nhìn không lạnh
lùng với láng giềng như tục ngữ "tối lửa tắt đèn có nhau", "bán
bà con xa mua láng giềng gần" v.v... là nhu cầu có thật. Không gian chung
cư hiện đại ngày nay tỏ ra không phù hợp với nhu cầu này!
Ngoài việc tiết giảm
chi phí hàng ngày càng nhiều càng tốt, không gian chung cư ngày nay không đáp ứng
sự "gần gũi" "thân tình", bởi mỗi tầng chỉ có một số căn hộ
nhất định (thường là 6 - 8 căn/tầng), và mỗi căn hộ đều khép kín, khi từ thang
máy bước ra. Đây cũng là một nét đặc sắc của loại hình chung cư ngày nay, bởi nó
ảnh hưởng từ văn hóa phương tây, thông thường được thiết kế theo dạng các khách
sạn. Mỗi nhà hầu như tự thu xếp với nhau trong không gian sống riêng. Chính điều
này trở nên gò bó và co cụm đối với người lao động nghèo cần hàn huyên, than
vãn và chia sẻ, cảm thông với nhau theo kiểu "buôn dưa lê". Không
gian chung cho những sinh hoạt như thế này càng trở nên bất tiện, không đủ và
có vẻ lồ lộ những câu chuyện chỉ trong "xóm" biết nhau thôi.
Một nét văn hóa khác nữa,
đó chính là tang chế. Một người thân trong gia đình, khi mất đi, chưa là nhu cầu
cho các nhà đầu tư suy nghĩ giật thột khi yêu cầu kiến trúc sư tính tới trong
thiết kế để phục vụ cho việc tưởng nhỏ mà RẤT LỚN này đối với người ở chung cư,
theo phong tục ma chay của người Việt. Đa số các chung cư hiện nay, các chủ đầu
tư không tính đến nơi công cộng cho 3 ngày hoàn người mất tại nhà, cũng không
quan tâm tới việc làm sao đưa một chiếc quan tài từ tầng 15 hay 18 gì đó vào
trong thang máy để đi chôn hay thiêu (!!!). Đó là khó khăn vô cùng quan trọng
cho những ai quyết định chọn chung cư làm chốn dung thân! Điều này, ít khi người
mua chung cư nghĩ tới, vì thói mê tín dị đoan quá lớn, khi nghĩ đến cái chết
như một lời trù ẻo hơn là tính lo xa cần thiết vô cùng. Bạn sẽ "buồn"
và... "chết cười" nếu như tôi nhắc thêm dàn kèn trống ầm ĩ trong ma
chay! Nan giải đối với chung cư thời nay! Có vẻ điều này sẽ làm một số người ngẩn
ngơ khi nhu cầu mướn một "băng nhạc" hát trong đám ma và rong ruỗi
trên đường đi tới nghĩa trang nào đó là nhu cầu... dứt khoát phải có :-(. Đáng
lo lắng đối với các chung cư hiện nay, khi nhu cầu này có thể trở thành tấn bi
hài kịch có một không hai?! Và thế, những ai "chuộng" loại hình đám
ma thế này sẽ giải quyết ra sao, nếu ở chung cư hiện đại?
Bên cạnh đó, các hủ tục
như đốt vàng mã vào ngày lễ tết, cúng cô hồn, giỗ quảy v.v... có thể sẽ làm cho
hệ thống báo cháy một phen hú hồn cùng những nỗi nháo nhào, bực mình cho cả ban
quản lý, đội bảo vệ và cư dân v.v...
Đã nói tới cái chết bất
tiện cho những cuộc đưa ma từ chung cư hiện nay, thì cũng nên nhắc về cái vui,
đó là ... đám cưới! Với phong tục cưới hỏi còn nặng màu sắc văn hóa nông nghiệp
lạc hậu (lễ mễ, cầu kỳ, mâm quả, rước dâu, ăn hỏi v.v...) nó trở thành một
thách đố quá sức tưởng tượng về không gian chỉ khoảng 50 - 60 m2, phải chứa đựng
khoảng vài chục người để đứng đón tiếp và cô dâu, chú rễ phải vái lạy tổ tiên
ông bà trước khi "đưa nàng về dinh" (sau này ít nhất là ra nhà hàng với
"công nghệ tiệc cưới" trở nên vô hồn và đầy chất ăn nhậu, mất tính
thiêng liêng và nồng ấm của ngày vui trọng đại đời người!).
Thế nên, mơ về những
chung cư, mà chủ đầu tư có lương tâm nghĩ đến xây một chung cư còn phải phục vụ
cho cả những người khuyết tật trong việc di chuyển, những trường hợp cấp cứu y
tế... quả thật khó như "hái sao trên trời"!
Một nét "văn hóa
nông nghiệp" nữa, không thể không nhắc tới mà ông Đặng Hùng Võ cho rằng
nhà chung cư chỉ phục vụ cho người thu nhập trung bình và thấp, đó là "văn
hóa ăn uống".
Người thu nhập trung
bình và thấp vẫn có nhu cầu tụ họp anh em, bè bạn cho những giỗ chạp, lễ tiết,
liên hoan mừng nhà mới, thăng tiến trong nghề nghiệp. Do đó, họ có quyền tổ chức
ăn mừng tại gia. Với không gian nhỏ hẹp, đó không phải là nơi cho những chú gà,
chú vịt còn sống hay con cá tươi mua nguyên con từ chợ về để tiến hành một cuộc...
nhổ lông cắt cổ, nạo vảy, cắt tiết v.v... như ở dưới quê! Đó là chưa kể, những
màn "hậu ăn nhậu" như: karaoke, hát với nhau ồn ào, hỗn loạn, thậm
chí có thể dẫn đến ẩu đả v.v... Không thể chối cãi "văn hóa ăn nhậu"
kiểu Việt Nam hiện nay đã trở thành cản ngại quá lớn cho ai muốn một cuộc đổi đời
hiện đại về chỗ ở từ các căn chung cư!
Rõ ràng, chung cư ngày
nay đã quá khác xa, trong khi các chủ đầu tư không màng đến các yếu tố văn hóa,
lịch sử Việt Nam mà chỉ thuần túy chạy theo món lợi mù quáng như bọt xà phòng để
xây... một "đống" căn hộ ngất ngưởng cao và từ đó họ leo lên một căn
penthouse nào đó và giờ đây nếu họ có nghĩ đến việc nhảy xuống từ chỗ cao nhất
đó thì không có gì lạ!
Họ đã quá xem thường tư
duy kinh doanh hiện đại kết hợp với phong tục, tập quán còn mang nặng chất tiểu
nông lạc hậu của người Việt, bởi thế, họ có "chết" cũng là cái giá phải
trả cho sự chủ quan, kém hiểu biết và ngạo mạn từ những "project", những
chỉ số kinh tế đẹp như mơ, những bản vẽ thiết kế đậm mùi... "tây" cùng
những vẽ vời nhăng nhố từ các nhà đầu tư nước ngoài "ăn xổi ở thì",
nhào vào “chụp giật" cùng với họ!
Và họ không chỉ
"chết" từ những phân tích trên đây, họ còn "tiêu" vì điều
khác...
[*] đúng nghĩa chung
cư, vì hầu như các gia đình không hề có được chút không gian riêng tư gì. Dù
cho đóng cửa lại (cửa cái và cửa sổ - vật liệu toàn bộ là gỗ thật nhưng không
phải gỗ quý, hoa văn một kiểu là kiểu "lá sách" để lấy gió và đối lưu
không khí) thì tiếng ồn, rao hàng, đùa giỡn, cãi vã v.v.. vẫn chói lói vào nhà
mình. Có lẽ từ đó, trở thành nỗi ám ảnh cho cuộc sống không còn chút riêng tư
gì cả, cho nên nhiều người đã sang tay (trong đó có gia đình tôi) để tự đi tìm
một nơi ở mới. Xin nhấn mạnh, hầu hết là sang tay, vì chỉ có giấy cấp nhà của
chính quyền VNCH thôi, nhưng chính quyền lúc bấy giờ không hề ngăn cấm người
dân chuyển nhượng.
[**] Q.2, Q.7, Q.9,
Q.12, Q. Bình Tân, Q. Tân Phú mãi sau này mới hình thành.
BÀI 2: CĂN HỘ Ở VIỆT NAM - LAM NHAM NHƯ ĐIỀU TÁM TÁM
Những kiểu phát ngôn vô
trách nhiệm, nguy hiểm như Đặng Hùng Võ không phải là hiếm, khi chúng ta nhớ lại
Nguyễn Sinh Hùng phát biểu lúc thị trường chứng khoán đối diện với khủng hoảng,
điểm rớt xuống khoảng trên dưới 600 [1]:
"Thị trường đã giảm đến đáy, nên trong điều hành Chính
phủ quyết tâm không để giảm thêm. Thời điểm này, nếu nhà đầu tư nào bán tháo cổ
phiếu thì sẽ thất bại, ngược lại người nào có quyết định mua vào THÔNG
MINH sẽ thắng".
Nấp dưới những chức vụ và
danh vị rất "cao", giới cầm quyền Việt Nam chỉ chứng tỏ có "khả
năng"... nói bậy! Thực tế đã chứng minh rất nhiều về điều này.
***
Căn hộ KHÔNG CHỈ KHÔNG
PHÙ HỢP với người có thu nhập trung bình và thấp mà CŨNG CHẲNG PHẢI LÀ ƯỚC MUỐN
đối với tầng lớp khá giả và giàu có, mặc dù bất cứ hiện tượng nào cũng có những
ngoại lệ. Điều này có nghĩa, vẫn có một thiểu số rất nhỏ chuộng loại hình gọi
là "chung cư cao cấp" mà Phú Mỹ Hưng (PMH) là một điển hình, nhận được
đồng thuận nhiều nhất [*].
Hãy xem cô ca sĩ (nổi
tiếng) Thu Minh sẵn sàng bỏ ra 200.000.000 đồng/tháng để thuê căn hộ 200m2 sang
trọng tại Intercontinental [2] để ở trong khi vẫn đang tìm một ngôi nhà (tôi
tin đó sẽ là một mảnh đất khoảng ngàn mét vuông để xây biệt thự gì đấy, chứ
không thể là ngôi nhà).
Căn biệt thự lộng lẫy của
cô diễn viên điện ảnh Tăng Thanh Hà [3] có thể rẻ hơn rất nhiều so với căn
penthouse 95 triệu USD [4] tại New York, nhưng nó vẫn là mơ ước của người Việt
trong nước nếu giàu có. Bạn có thể làm một cuộc khảo sát (survey) như sau:
Hỏi: Giả sử bạn có
100 tỉ đồng (tương đương 5 triệu USD) chỉ dùng cho việc tậu nhà mà không được
phép dùng cho bất kỳ việc gì khác, với điều kiện, tất cà các trang thiết bị hiện
đại, tối tân nhất dành cho chỗ ở của cả 2 loại hình dưới đây là ngang nhau. Bạn
sẽ chọn:
1/ Một biệt thự lộng lẫy
với diện tích đất 2.000m2, trong đó 75% diện tích là sân vườn, garage đậu xe
hơi, hồ bơi, sân tennis tại Q.2 hay Q.7. Ngoài đội bảo vệ chuyên nghiệp, bạn có
quyền nuôi bầy chó berger (cả chục con) để hỗ trợ an ninh.
2/ Một căn hộ sang trọng
tại tầng 30 (ví dụ tại Phú Mỹ Hưng) diện tích 700m2 (penthouse, mỗi tầng chỉ có
2 hộ) với mật độ xây dựng toàn khu rất thấp (chỉ 25% diện tích đất toàn khu),
có bãi đậu xe hơi trong tầng hầm công cộng, cùng các tiện ích như: hồ bơi, sân
tennis, phòng gym, vườn hoa (đều là của chung) nhưng rất rộng lên đến 20.000m2,
bảo vệ nghiêm ngặt 24/24, camera quan sát cho từng hộ bằng màn hình màu và dù
là khách thân quen đến đột xuất, nếu bạn không muốn tiếp, bạn có quyền từ chối
lịch sự (theo chương trình cài đặt dành riêng cho chủ nhân) mà không làm vị
khách đó mất lòng, hệ thống gaz trung tâm, thang máy tốc độ cao và dành riêng
cho căn hộ, đặc biệt cảnh quan và tầm nhìn bao la, tuyệt vời, không khí càng
lên cao càng trong lành cùng sự yên tĩnh tuyệt đối mà biệt thự không bao giờ có
được. Bạn không được phép nuôi chó (vì ảnh hưởng toàn khu).
Kết quả: 18/2 nghiêng về
chọn biệt thự, khi tôi làm cuộc thăm dò bỏ túi với 20 người quen. Một kết
quả không hề gây bất ngờ, nếu độc giả đồng ý về văn hóa nông nghiệp VN vẫn đậm
đặc trong phong cách sống của người Việt hiện nay.
Có lẽ, quý độc giả cũng
chưa bao giờ thấy bất kỳ một đại gia ngay trong ngành BĐS sống trong căn hộ hiện
đại như nêu trên, dù là Đoàn Nguyên Đức hay Cường đô la, dù là Dương Quốc Minh
(ông chủ Him Lam, rất kín tiếng, nhưng ngay cả Đặng Thành Tâm còn phải nể mặt)
hay Diệp Bạch Dương, dù là Tư Hường hay anh em nhà Phạm Nhật Vũ, Phạm Nhật Vượng
v.v...
Bạn có quyền về cái chỗ
"rất nhà quê" [5] của cựu chủ tịch Nguyễn Minh Triết để thử đặt câu hỏi
với ông này: đổi mảnh vườn 10.000m2 để lấy căn hộ 95 triệu USD tại New York hay
một căn penthouse (như mô tả) thậm chí, cộng với một khoản tiền bù thêm kha
khá, có thể bạn dễ bị mắng: đồ khùng! Tại sao ư? vì đó là "nhà không
có chân!". Khái niệm "thú vị" này là của một ông cựu giám đốc một
cơ quan tiếng tăm đã "đẻ ra" để "mắng" tôi đấy!
Không những thế, văn
hóa nông nghiệp vẫn tràn trề ngay cả những người thấp hơn tí chút về độ
"hot", độ "giàu", trong đó không thiếu: Phạm Phú Ngọc Trai
(CEO của Cocacola), người mẫu kiêm diễn viên điện ảnh Xuân Lan, Trần Lệ Nguyên
(CEO Cty Kinh Đô), Bùi Thanh Sơn (Phó TGĐ của Phú Mỹ Hưng, đã nghỉ hưu) v.v...
họ đều đang ở tại Phú Mỹ Hưng, nhưng tọa lạc trong khu vực biệt thự độc đáo chỉ
có 99 căn với hàng rào bảo vệ nghiêm nhặt, không khác gì vào đại sứ quán, có
tên "Phú Gia", cùng nhiều vị đại gia khác trong giới doanh nhân, mà một
nhân viên kinh doanh PMH đã chia sẻ cho tôi biết, khi tôi thực hiện đề tài này,
rất tiếc không thể chụp ảnh phía bên trong khuôn viên "Phú Gia" này để
phục vụ bạn đọc. Đó là thiếu sót lớn mà tôi đành phải xin lỗi vì không thể để lộ
tung tích của mình.
Ăn một tô phở bò Kobe
giá 700.000đ, không thể nói đó là người có học thức cao, ở trong một biệt thự
nguy nga chưa chắc là người hiểu biết.
Bên cạnh đó, tục ngữ "an
cư lạc nghiệp" càng củng cố cho nền văn hóa nông nghiệp Việt Nam vẫn
ngự trị đầy trong đại đa số người Việt ngày nay khi nói về nơi ở, dù cho bây giờ,
dọn nhà đã có đầy các công ty dịch vụ phục vụ tới tận nơi cho bạn với giá cả phải
chăng. Tôi bỗng nhớ câu tục ngữ nữa: "Ba lần dọn nhà bằng một lần
cháy nhà", gợi hình ảnh về một thời loạn lạc, vẻ như vẫn còn âm hưởng sâu
nặng trong dân tộc đã chịu quá nhiều đau khổ từ chiến tranh liên miên đã cản bước
người dân trong việc thay đổi quan niệm về chỗ ở?!
***
Một sản phẩm bất kỳ làm ra
đều phải xác định rõ đối tượng tiêu thụ, khách hàng sẽ quyết định việc thành bại
của sản phẩm.
Tôi cho rằng, tuyệt đại đa số các chủ đầu tư vì toàn là dân giàu có, nên họ đã
áp đặt suy nghĩ "trọc phú" (giàu mà kém hiểu biết, thiếu giản dị,
không lương thiện và tham lam như Thạch Sùng) lên cho sản phẩm của họ trong khi
họ chưa bao giờ quan tâm đến thực tế hiển nhiên tại Việt Nam [6]:
+ Người nghèo năm 2011
(thu nhập dưới 2 đô/ngày)chiếm đến 16,1 triệu người.
+ Người trên nghèo (một
chút) năm 2011 (thu nhập 5 đô/ngày) chiếm đến 63,1 triệu người.
Tổng số những người này
là 79,2 triệu, chiếm 88,6% dân số toàn cõi Việt Nam. Trong 11,4% còn lại tức là
khoảng hơn 10 triệu người, tất cả số người này có lẽ đã có ít nhất một căn nhà
để ở (chưa tính lớn bé, sang hèn). Trong 10 triệu người này, có bao nhiêu người
có khả năng tậu căn nhà thứ hai, cho đến thứ 3, thứ 5 hay thứ 10? Và bao nhiêu
người chuộng "căn hộ cao cấp" mà các chủ đầu tư hay vẽ vời cho dễ
bán? Thất bại cho căn hộ không chỉ ảnh hưởng từ nền văn hóa nông nghiệp mà còn
một phần là không có những cuộc khảo sát nghiêm túc về con số (này) vẫn đang bỏ
ngỏ!
Do đó, sản phẩm càng có
giá trị cao, càng phải khảo sát, điều tra kỹ lưỡng mà trong giáo trình
marketing nào cũng đề cập đến. Hình như các chủ đầu tư Việt Nam ít chịu khó đọc
và thấm đẫm chuyên môn marketing mà có vẻ họ đồng nhất marketing với chỉ một
khâu nhỏ trong đó - quảng cáo?!
Sunrise city, quy mô 12
block, 34 tầng, 1.800 căn hộ. Giai đoan 1: 750 căn trong 6 block đã hoàn thành.
Bán được khoảng 250 căn. Số căn hộ hiện có người ở: 70 căn, trong đó 50 căn là
do người nước ngoài thuê. Đây cũng là nơi mà báo chí cho rằng ca sĩ Đàm Vĩnh
Hưng mua căn hộ penthouse 700m2 với giá 5.000.000 USD, nhưng thực tế là chiêu
quảng cáo. Hiện ca sĩ ĐVH vẫn ở tại căn biệt thự sang trọng mà anh ở tại Phú
Nhuận.
Hẳn là bạn chưa quên
căn hộ 5 triệu USD của ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng tại khu vực Quận 7, có tên là
Sunrise City? [7]. Khu Sunrise City (nằm giữa Q.4 và PMH, với vị trí đẹp, cách
PMH chỉ 1km, cách trung tâm Q.1 chỉ 3km) đã hoàn thành và bàn giao, nhưng anh
chàng ca sĩ này không bao giờ dọn về đây! Bạn thắc mắc ư? Có sao đâu?! Sau khi
mua xong, nam ca sĩ này không cảm thấy hứng thú nữa thì chuyển nhượng cho người
khác (đố biết là người nào). Thật ra chẳng có chuyển nhượng nào cả, bởi đó là chiêu quảng
cáo "độc" với một khoản hoa hồng kha khá cho chàng ca sĩ, leo lên giường
chụp vài "pô" ảnh từ "nhà mẫu"! Một người quen của tôi làm
tại công ty này đã bật mí cho tôi biết! Quảng cáo như thế này nên bị lột mặt nạ!
Nói riêng về một khâu
nhỏ trong bộ môn marketing, thì bên cạnh cách quảng cáo ma mãnh như trên, khái niệm "nhà mẫu"
do Phú Mỹ Hưng khởi xướng, đã được các chủ đầu tư VN bắt chước theo. Khốn nỗi,
họ bắt chước một cách rất lưu manh!
"Nhà mẫu" của
đa số các chủ đầu tư VN rất đẹp, không thua kém gì PMH, nhưng mang chất lừa bịp
nhằm làm lóa mắt khách hàng, để sau khi hoàn thành, nó gây thất vọng ê chề cho
người mua. Nhà đầu tư hiện nguyên hình là kẻ lừa đảo, bội tín, với bằng chứng
nhiều tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng, biểu tình, tẩy chay khi các chủ đầu tư
đã không làm đúng các cam kết. Chủ đầu tư VN lưu manh đến nỗi, sau khi bán xong sản phẩm, một
thời gian ngắn sau, họ dẹp bỏ căn hộ mẫu, nhằm phi tang các chứng tích để khách
hàng không có mà đối chiếu hay giao nhà trễ hạn nhưng quỵt tiền bồi thường theo
hợp đồng mà Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Him Lam và
còn rất nhiều các chủ đầu tư khác, đã cư xử vô giáo dục với khách hàng.
Nhiều người đã tỏ ra bất
bình sôi sục trước vụ lật lọng của Công ty Vạn Thịnh Phát đối với
khách hàng tại dự án "Pasteur Court" [8] cách đây 7 năm, lúc mà BĐS
"sốt hỗn" ghê gớm, giá tăng chóng mặt từng ngày. Vạn Thịnh Phát đã lật
kèo để chấp nhận đề bù gấp đôi (theo HĐ) để hủy hợp đồng cũ, lấy lại và bán cho
khách khác, vẫn còn lời "cả khúc" trong khi dự án chưa xây xong.
Không chỉ riêng Vạn Thịnh Phát, một công ty "nổi tiếng" khác -
Hoàng Quân cũng đã bội tín và giở quẻ đối với khách hàng, cách đây 6 năm
[9].
Quý độc giả sẽ gọi những
chủ đầu tư Vạn Thịnh Phát, Hoàng Quân, Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai,
Sunrise City (Him Lam) v.v... là gì nếu không gọi họ là "QUÂN MẤT DẠY"!
Trong kinh doanh người
ta hay nói tới bí quyết thành công. Nói riêng về BĐS, có thể tóm gọn bí quyết PMH
thành công thật dễ hiểu:
- Tôn trọng quy hoạch và
thiết kế.
- Tôn trọng cam kết.
Mặc dù đang chịu nhiều
tai tiếng về vụ "tiền sử dụng đất" (thật ra, nói cho công bằng, lỗi
này là từ phía chính quyền VN và giờ đây cư dân tại đây đang bị trút hết thiệt
thòi lên đầu), phải công nhận PMH làm ăn khá uy tín. Tôi cho đó là bí quyết
thành công của họ. Giản dị như thế.
Có thể nhiều độc giả thắc
mắc nguyên nhân nào làm cho đa số chủ đầu tư VN lao vào khai thác căn hộ một
cách bầy đàn? Tôi tin một phần lớn từ thành công của PMH, đã làm các nhà đầu tư
VN "điên" lên lao vào căn hộ, đó là một sai lầm tai hại bởi có quá
nhiều yếu tố cách biệt: từ quy mô đầu tư, bản lĩnh, kiến thức v.v... và thứ mà
các chủ đầu tư VN hoàn toàn thiếu đó là "2 TÔN TRỌNG" dễ hiểu của
PMH.
Điều 88 Luật hình sự bị
cả thế giới chỉ trích là mơ hồ, sẵn sàng được dùng để bỏ tù bất cứ ai bất đồng
chính kiến. Căn hộ tại VN có vẻ giống như thế, nói nó phù hợp với người nghèo,
hay thu nhập trung bình cũng được, nói nó chỉ dành cho tầng lớp lao động trí óc
cũng xong, nói nó dành cho tầng lớp vương giả, cũng ... cười trừ (!!!).
Bán sản phẩm mù mờ về đối
tượng khách hàng như thế, có phải đó là điều mà các chủ đầu tư tự nhận lấy hậu
quả thê thảm như hiện nay?
Và họ không chỉ
"chết" từ những phân tích trên đây, họ còn "tiêu" vì điều
khác...
__________________________________
[*] Tuy thế, trong
những ngày đi tìm hiểu cho loạt bài này, tôi nhận thấy, ước tính PMH có trên dưới
7.000 căn hộ vào thời điểm hiện nay cho toàn bộ các khu đã hoàn thành (chưa bàn
đến nhà phố, biệt thự), tuy nhiên số căn hộ có người ở tại các khu căn hộ này,
hiện chỉ chiếm 70%, nghĩa là còn trống khoảng 2.000 căn, trong đó, chính PMH
chưa bán được khoảng một nửa, nửa còn lại do các nhà đầu tư thứ cấp hiện đang
"ngậm hàng". Vừa qua, một người quen của tôi tậu một lúc 3 căn tại
Sky Garden với diện tích 56m2, giá gốc mua của PMH là 2,24 tỉ, chấp nhận bán lỗ
2 căn, mỗi căn là 1,72 tỉ, căn còn lại họ ở.
Số người Việt trong nước
ở tại căn hộ PMH, chỉ chiếm khoảng 15% - 20% trên tổng số căn hộ đã đưa vào sử
dụng, nghĩa là khoảng 700 - 1.000 hộ với số dân khoảng 1.500 - 2.000 người. Một
con số quá nhỏ nhoi, nếu chúng ta đồng ý dân số tại Sài Gòn hiện nay khoảng 9
triệu người!!! Những người cư ngụ dạng này hoàn toàn là dân lao động trí óc,
làm việc cho công ty nước ngoài, công ty liên doanh hay các ngân hàng. Trước
đây, vợ chồng LS. Lê Công Định ở tại c/c Mỹ Khang - PMH (lúc anh bị bắt), hiện
nay tôi biết GS. Tương Lai cũng cư ngụ tại một căn hộ nhỏ PMH, ngoài ra còn có
Lê Quả (dính trong vụ Huỳnh Ngọc Sĩ) cũng một thời gian ở đây.
Tuy nhiên, trên các ngã
phố trong khu đô thị này, bạn sẽ thấy rất nhiều người Việt Nam. Họ là ai?
Xin thưa, số lao động
người Việt làm việc tại khu đô thị này đông đảo, ngoài lực lượng nhân viên văn
phòng, bảo vệ, lao công, chăm sóc cây xanh làm cho PMH và các công ty vệ sĩ,
cung cấp lao động chuyên nghiệp, còn có nhiều cửa hàng fast food đủ mặt "anh
hào": Domino, KFC, Lotteria, Texas Chicken cho đến cafe Gloria Jean, và
hàng loạt cửa hàng Việt Nam từ Phở 24 đến Phở Hùng, Bánh khọt Cô Ba Vũng Tàu,
Bánh mì Kinh Đô, nhà hàng Ấn Độ, Hàn Quốc, Nhật Bản, các tiệm làm tóc, nail của
người Việt, đặc biệt lực lượng tài xế taxi Mai Linh hầu như chiếm ngữ vỉa hè với
hàng đoàn taxi luôn sẵn sàng phục vụ 24/24 v.v... cho đến các công ty môi giới
mọc lên như nấm lúc sốt BĐS (ước tính 300 công ty quy mô nhỏ đến rất nhỏ), tuy
nhiên, hiện nay số công ty môi giới đóng tại PMH đã thu hẹp, hiện hoạt động cầm
chừng (giới thiệu thuê nhà là chủ yếu), còn khoảng 20%, không những thế, hầu
như toàn bộ các ngân hàng từ ANZ, HSBC, Standard Charterd, Vietcombank,
Eximbank v.v... hầu như không còn thiếu bất kỳ một ngân hàng nào ở VN mà không
có mặt tại PMH, góp thêm lao động Việt Nam xuất hiện tại đây đông đảo.
Ngoài lực lượng kể
trên, các khu kinh doanh như: Crescent mall, Thiên Sơn Plaza, Paragon, Coop -
Mart, kéo người dân quanh khu vực như: Q.7, Q.8, Q.4, Bình Chánh, Nhà Bè về mua
sắm, giải trí, cho đến bệnh viện Pháp - Việt, Viện Tim, đại học RMIT, đại học
Tôn Đức Thắng, các trường trung, tiểu học quốc tế: Singapore, Laurence Sting,
SSIS, Canada, trường Hàn, Đài, Nhật v.v... với lượng bác sĩ, y tá, điều dưỡng,
giàng viên nước ngoài, sinh viên, học sinh cùng lực lượng văn phòng đông đảo và
tất nhiên không thiếu bệnh nhân đi khám chữa bệnh, có thể nói cũng góp phần
đáng kể vào số người Việt xuất hiện tại PMH.
Số góp phần không nhỏ
trong tổng số lao động vừa nói, cần nhắc đến "lực lượng...osin" mà
các chủ thuê nhà người nước ngoài thuê lực lượng này theo giờ (giúp việc), theo
ngày (làm việc từ sáng đến chiều tối và ra về, không ở lại), lực lượng này đông
đảo đến mức (thành thật xin lỗi người lao động nghèo) làm cho các khu vực công
cộng không được yên tĩnh lắm vào sáng sớm, khi mà họ đến để chuẩn bị vào làm
cho gia chủ, nhưng sau này được nhắc nhở, họ đã thay đổi dần. Thỉnh thoảng, tôi
đến chơi và lưu lại nhà một người bạn cư ngụ tại PMH để tìm hiểu kỹ, nên tỏ tường
mà cung cấp cho bạn đọc.
Bạn sẽ hỏi tôi, ngoài số
người Việt ít ỏi ở tại PMH, số căn hộ còn lại làm gì ư? Xin thưa: toàn bộ là
cho thuê (bằng đô la Mỹ, với giá thuê từ thấp nhất 300 USD (Hưng Vượng) đến
trung bình 700 - 900 USD (Sky Garden, Mỹ Khánh, Mỹ Khang, Cảnh Viên, Parkview,
Greenview v.v...) và cao có thể khoảng 1.700 USD (Riverside Residence, River
park...), riêng các căn penthouse giá thuê khoảng 2.500 - 3.000 USD
(Panorama...) tùy theo nội thất).
Tại PMH, rất nhiều người
nước ngoài chọn làm nơi cư ngụ kết hợp cả kinh doanh, với nhiều quốc tịch: Đài
Loan, Trung Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Châu Âu và đặc biệt, tỉ lệ cao nhất tại
đây là dân Hàn Quốc, chiếm khoàng 60% - 70% người nước ngoài cư ngụ tại đây.
Người Hàn Quốc, ngoài số đi làm cho các công ty Hàn đầu tư tại VN, còn có lực
lượng lao động tự do sang VN ở lâu dài, họ mở các cửa hàng ăn uống, giặt ủi,
shop kinh doanh mọi thứ tạp hóa, mở lò võ Taekwondo... Họ tỏ ra rất chăm chỉ và
say mê làm giàu và cực kỳ... bảo vệ nhau, ví dụ như: chỉ sử dụng loại hàng hóa
nào Hàn Quốc chưa nhập sang hay không sản xuất. Thậm chí, tới gói mì ăn liền, họ
luôn mua hiệu mì SHIN của họ, cho tới món kim chi, họ tổ chức làm tại nhà để
cung cấp lẫn nhau bằng cách bán tại gia hay bỏ mối cho các cửa hàng Hàn Quốc và
cả shop Việt Nam!
Có thể nói, số người nước
ngoài hoàn toàn "làm chủ mặt trận" căn hộ tại PMH, nên :-) hay :-( ???,
khi gần như toàn bộ người VN xuất hiện ở đây không phải là chủ nhân của những
căn hộ mà nhiều người cho là đáng mơ ước???
Tuy là như thế, PMH vẫn
đang ngắc ngoải, vì từ cả năm nay họ hầu như không bán được sản phẩm, dù họ
đang triển khai 2 dự án căn hộ mới có tên rất hấp dẫn: Happy Valley (quy mô khoảng
2.000 căn) và Star Hill (cũng cỡ đó). Bạn sẽ thắc mắc về vốn ư? Xin thưa, đất thì đã đâu
vào đó rồi, vốn thì các ngân hàng VN đã ký cam kết tài trợ từ... khuya, bây giờ
dám nuốt lời với PMH không? "Nó" kiện ra tòa thì bỏ... bu! Đấy, giới
cầm quyền VN nhìn vào mà xem, mà cay mà đắng!
http://tin.tuyensinh247.com/thu-minh-chi-200-trieu-moi-thang-de-thue-can-ho-c65a6665.html [2]
Intercontinental là một complex gồm có cả căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê,
ngân hàng, nhà hàng, quán bar v.v... khép kín nằm đối diện lãnh sự quán Mỹ trên
đường Lê Duẩn, do tập đoàn Kumho (Hàn Quốc) đầu tư, đưa vào khai thác khoảng 3
năm nay.
Khu
dân cư Him Lam mới tinh tươm, với hàng trăm nhà phố 1 trệt, 3 lầu, trống vắng.
Chưa bao giờ có kiểu quảng cáo như "bán rau" thế này. Tình hình bi
đát lắm rồi! Ảnh chụp ngày 16/2/2013.
BÀI
3: CĂN HỘ Ở VIỆT NAM - NƠI CẦN CÓ TÌNH YÊU VÀ GIÁO DỤC
Trong
bài 1, tôi "long trọng giới thiệu" khu chung cư "Miếu
Nổi", nếu bạn chưa lạnh sống lưng với "hồn ma bóng quế" chập
chờn trong... "miếu" thì bạn có quyền nghĩ đến "con quỷ một
giò" trong huyền thoại "cây da sà" mà một khu
chung cư [1] tại Quận 6 Tp.HCM lấy nó để đặt tên :).
Ngoài
ra, tôi không chịu trách nhiệm, nếu bạn giật mình đến... té ghế khi tôi giới
thiệu khu villa có cái tên nghe thật... "êm đềm" - "khu
biệt thự Trảng Bom" [2]! Nào đã hết, nếu không thích biệt thự,
bạn có thể đến "Khu dân cư Trảng Bom - nơi ươm mầm hạnh phúc" [3]
mà... ở (!). Không biết những nhà đầu tư thứ cấp hay người dân mua khu biệt
thự, khu dân cư này có giật nảy mình không nhỉ? Ở đâu không ở, nhè... trảng bom
mà... ở! cũng chẳng biết ở "Trảng Bom" thì ươm "hạt" gì để
ra... "mầm hạnh phúc"?!:)
Nếu
bạn từ chối những cái tên rùng rợn quá cỡ thợ mộc như thế, thì bạn có quyền dạo
chợ BĐS, sẽ thấy những cái tên "thơ mộng" hơn: chung cư Kênh
Nước Đen, Vành Đai (có hẳn vành đai I, vành đai II, vành đai III),
chung cư HAGL - Bàu Thạc Gián [4] (Đà Nẵng). Bạn chán ở nhà
gạch ư? Bạn có quyền chọn nhà... đá (chung cư Thạch Thất). Bạn
không khoái ngủ trên giường, bạn có thể chọn chung cư Vũng Thùng [5] (cũng
ở Đà Nẵng) :). Bạn thấy tôi cau có với mấy cái tên "ô kìa đời bỗng dưng
vui"... quá, bạn có thể chọn những cái tên cũng "ngộ" lắm: chung
cư D5, chung cư E2, chung cư F1, chung cư 35 v.v... đầy dãy. Lại không
thiếu "mùi bạo lực" trong cách đặt tên cho khu chung cư: Xô
Viết Nghệ Tĩnh" [6], "Cách Mạng Tháng Tám" [7], còn nếu bạn
chán khu nhà cũ rồi thì bạn có thể đến "Đồng Khởi" [8] :)
Thử hỏi nên cười hay mếu tiếp tục đây?!
Quả thật, nhiều nhà đầu tư, kể cả giới cầm
quyền tại các địa phương quá xem thường khi đặt tên cho dự án của họ! Chuyện
nhỏ mà chẳng nhỏ tí nào! Có khi nào bạn hãnh diện để khoe với bạn bè rằng:
"Tôi đang ở chung cư Cây Da Sà hay chung cư Vũng Thùng", dù chưa biết
chất lượng ra sao???
Chỉ có ngày xưa, "ba má tụi mình" vì
tiểu nông lạc hậu, sợ "tụi mình" khó nuôi nên mới đặt cho "tụi
mình" là: Cu Cồ, Cu Mọi, hay Cái Hĩm, Con Tủn v.v... chứ nhỉ?! Ngày nay có
cha mẹ nào muốn đặt cái tên xấu xí cho con mình?!
Khoan bàn về chất lượng, sự nâng niu, trìu mến khu
căn hộ, làng biệt thự mà họ làm ra! Chỉ nhìn vào chi tiết những cái tên ghê
rợn, buồn cười, khô khan và... ngu ngốc, lố lăng này để càng khẳng định, các
chủ đầu tư vừa thể hiện đầu óc tiểu nông đặc quánh... "đậu phọng
hậu", vừa không hề có chút tình yêu nào đối với sản phẩm của họ!
Bạn hãy chỉ cho tôi xem, bất kỳ một sản phẩm
nào - từ tô phở gia truyền cho đến một mẫu thời trang, từ một tiểu thuyết cho
đến một chiếc smartphone, từ một chiếc xe gắn máy cho đến một mẫu siêu xe sang
trọng v.v... - mà sản phẩm đó, người làm ra thiếu tình yêu đặt vào nó?!
Yêu
sản phẩm của mình qua cách đặt tên thương hiệu, không những thể hiện lòng tự
trọng và yêu quý chính bản thân mình đã tạo ra sản phẩm mà còn tạo hiệu ứng lạc
quan, thẩm mỹ, nhân văn đối với người tiêu dùng, buộc họ tò mò và quan tâm tìm
hiểu chi tiết trước khi dự định mua.
Nếu có dịp, bạn hỏi thử anh Trần Huỳnh Duy
Thức (về Công Ty Một Kết Nối), anh Lê Thăng Long (về Công ty cổ phần và phát
triển đầu tư công nghệ Innotech), xem thử họ yêu sản phẩm như thế nào? Tôi tin,
anh Thức, anh Long yêu vợ con cỡ nào thì yêu công ty, yêu sản phẩm của họ cũng
như thế!
Hà Dũng với CTCP hàng không "Tăng
Tốc" (nhưng không có dấu), làm nhiều người liên tưởng đến vấn đề phá sản
đã xảy ra, dường như có mối liên hệ "nhân quả" từ cái tên? Trong kinh
doanh, xin đừng quên yếu tố tâm linh (không phải dị đoan) chiếm một phần không
nhỏ trong quyết định đặt tên sản phẩm hay công ty. Không phải quảng cáo cho
PMH, nhưng chắc bạn biết, ngoài những khu có tên "tây", các khu căn
hộ mang tên Việt, nếu không phải là "phú" thì cũng 'mỹ", cũng
"hưng".
Không có một sản phẩm nào mà trong đó không có
tình yêu của người làm ra, lại có thể bền vững và đưa tên tuổi trở thành thương
hiệu uy tín.
Tình
yêu bắt đầu từ đôi mắt
Ngày mai bắt đầu từ hôm nay
(Hát về cây lúa hôm nay - Hoàng Vân)
Ngày mai bắt đầu từ hôm nay
(Hát về cây lúa hôm nay - Hoàng Vân)
Đối với một sản phẩm giá trị lớn, có khi dùng
cả đời như BĐS, quá hiếm để nhìn nhận có vài nhà đầu tư biết đặt tình yêu vào
nó qua cái tên, chưa cần hạch hỏi về sự trăn trở trước từng tiểu tiết kỹ thuật;
từng mẫu sân vườn độc đáo; từng chỗ phơi phóng (thiết kế sao cho vừa kín đáo
vừa thông thoáng); từng mô hình quản lý; từng chính sách hậu mãi sao cho thật
văn minh, chu đáo, trước khi đưa "đứa con rứt ruột" ra trước công
chúng???
Có bao giờ ai đó tính chuyện "gả
chồng" cho đứa con gái với cái tên xấu xí và chỉ chăm chăm phủ lớp áo se
sua, son phấn lòe loẹt bên ngoài để lừa bịp chàng trai, rồi đến "đêm tân
hôn", toàn bộ cái thân thể "kém chất lượng" không tài nào che giấu
được?! Nếu có những bậc "cha mẹ" như thế, thì tôi gọi những nhà đầu
tư hiện nay là "bọn trọc phú" thì liệu có oan ức cho họ???
Chỉ
có doanh nhân lương thiện mới trao cho bạn một sản phẩm - mà tôi gọi - Tình Yêu
Chân Thật. Do đó, khẩu hiệu một thời nhan nhản "khách hàng là
thượng đế" mau chóng bị bỏ rơi vì tính đạo đức giả của nó!
Câu
tục ngữ "Sống cái nhà, thác cái mồ", một lần nữa,
cho thấy chỗ ở đối với người Việt vô cùng quan trọng cho suốt cuộc đời. Không
những thế, nếu khái niệm "đứa con tinh thần" hay dùng cho một nhạc
phẩm, bộ tiểu thuyết v.v..., thì BĐS nói chung, căn hộ nói riêng còn hơn thế
nữa!
Khái
niệm "tiền nào của nấy" không còn đúng trong lĩnh
vực BĐS ngày nay, khi người dân đối diện với một bầy lưu manh, giả dối, gồm:
nhà đầu tư, cánh ngân hàng và giới cầm quyền - bộ ba "tam giác quỷ"
[*] - chúng vẫn sừng sững quậy phá, lường gạt người dân, thông qua hàng loạt
cái gọi là "giải pháp cứu BĐS".
Hãy nghe đại diện của "ba con quỷ" -
Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây Dựng, nói [9]:
...chiến
lược nhà ở quốc gia của chúng ta, trong đó phân 8 nhóm đối tượng nhà ở xã hội
là chiến lược hoàn chỉnh có tính xã hội và tính nhân văn rất
cao.
Một "con quỷ" mà nói về "tính
nhân văn", lại còn "rất cao" ???!!!
Giờ đây, bộ "ba con quỷ" đang tìm
mọi cách trấn "cái đống" gọi là "căn hộ" cho người nghèo
qua tên gọi lừa mị "nhà ở xã hội". Hay nhỉ?! Nhà ở nào không thuộc về
xã hội? Hỡi bầy quỷ đỏ kia?
***
"Bốn con rồng Châu Á" (Singapore,
Hongkong, Đài Loan, Hàn Quốc) nổi bật vì đã duy trì một tốc độ tăng trưởng cao
và công nghiệp hóa nhanh giữa thập niên 1960 và thập niên 1990. Trong thế kỷ
21, các quốc gia và vùng lãnh thổ này đã đạt được tư cách của nước phát triển.
Điều đặc biệt thú vị từ 4 vùng đất này mang lại cho tôi chính là "căn
hộ", khi tôi may mắn đến 3 trong 4 nơi đó.
Trong khi Hàn Quốc hiện nay có đến 80% dân số
coi khái niệm nhà ở đồng nhất với chung cư [10], thì ở Singapore và Hongkong,
hai vùng đất bé nhỏ này, những ngày loanh quanh đất nước họ, tôi thấy ngập tràn
căn hộ và căn hộ, có lẽ lên đến trên 90% và Đài Loan có thể cũng tương tự như
thế.
Từ những vùng miền nghèo nàn, lạc hậu, người
dân cũng chịu ảnh hưởng lớn từ nền văn hóa nông nghiệp tựa như Việt Nam, dân sở
tại của các quốc gia và vùng lãnh thổ này cũng chẳng ưa chuộng và đầy nghi
ngại, khi buộc phải thay đổi chỗ ở từ những năm đầu đất nước họ tiến hành kiến
tạo. Với thời gian khoảng ba mươi năm, tại sao họ đã vượt lên nhiều quốc gia
lạc hậu khác để hoàn toàn thay đổi suy nghĩ trong phong cách sống bằng căn hộ?
Theo tôi, đó chính là yếu tố GIÁO DỤC cộng với xứ sở họ may mắn có được những
nhà lãnh đạo thật sự yêu nước thương dân với tầm nhìn xa trông rộng, cùng một
hệ thống luật pháp hướng đến lợi ích dân chúng.
"Muốn xây dựng CNXH phải có con người
XHCN", câu nói của Hồ Chí Minh, một thời làm "đám sinh viên" dở
khóc dở cười bằng những bài phân tích "nghiêm túc" nộp cho giảng
viên, không biết có thể cải biên thành: "Muốn xây dựng căn hộ văn hóa phải
có văn hóa căn hộ" không nhỉ?! :)
Trong
lãnh vực nông nghiệp, chúng ta biết đến phương pháp "rửa mặn" cho
đồng ruộng trước một vụ mới [11]. Trong đó, các chuyên gia nông nghiệp thường
khuyến khích phương pháp tốt nhất là phương pháp "rửa thấm",
tuy nhiên phương pháp này đòi hỏi mất nhiều thời gian cùng lượng nước ngọt đủ
lớn.
Lĩnh
vực căn hộ cũng vậy, nếu xem văn hóa nông nghiệp lạc hậu là "độ mặn",
thì giới cầm quyền "Bốn con rồng châu Á" đã sử dụng "phương pháp
rửa thấm" đối với dân chúng, để dần dần thay đổi quan niệm ích kỷ, co cụm
cùng cái nhìn đầy nghi ngại cho căn hộ bằng những việc làm thiết thực: chính
sách nhà ở nhân văn, luật pháp rõ ràng, các cam kết có hiệu lực chế tài cùng
với việc tôn trọng khách hàng v.v.... Có gì không phải trả giá? Trả giá cho
thay đổi một nếp nghĩ, nếp sống càng tốn rất nhiều thời gian và kiên trì liên
tục. Điều này thì ai cũng hiểu, cái thiếu lớn nhất cho căn hộ Việt Nam có thể
thành công như 4 vùng lãnh thổ nói trên: những người lãnh đạo biết yêu
và có giáo dục. Bạn có thể trông mong gì từ "bầy sâu" nhung nhúc
hiện nay?!
Tự
bản thân "văn hóa nông nghiệp lạc hậu" chưa đủ để làm tan nát thị
phần căn hộ VN hiện nay, bởi góp vào đó là "đặc thù" dối trá của
"bộ ba con quỷ". Dối trá thì thời nào cũng có, nhưng nó là một trong
những đặc trưng điển hình cho xã hội VN hiện nay. Ai đã làm cho tính chất khốn
nạn này bao trùm trong mọi lĩnh vực, không nói riêng về thị trường BĐS???!!!
Khu Riverside Him
Lam của Dương Công Minh. Quy mô trên 1.500 căn. Giá chào 29,5 triệu/m2. Đông cứng
và tê liệt. Ảnh chụp ngày 16/2/2013
Đôi
điều còn lại
Trong những ngày rong ruổi làm đề tài này, tôi
nhận thấy, không phải không có những khu căn hộ sạch đẹp, văn minh, nhưng nó
quá ít và hầu như phần lớn thuộc về người nước ngoài thuê ở. Phí quản lý cao
(có thể lên đến trên 1 triệu đồng/tháng cho căn hộ chừng 80m2, penthouse có khi
lên đến 3 - 4 triệu/tháng) là rào cản lớn cho những ai muốn sống những căn hộ
này.
Muốn khu vực công cộng luôn mới, sạch, đẹp có
cả hồ bơi, sân tennis cùng các tiện ích khác thì phải tu bổ, bảo trì thường
xuyên -> phí cao -> hộ trung bình, nghèo không kham nổi -> không muốn
mua. Bên cạnh đó, cản ngại lớn nữa là giá bán cao khủng khiếp (vì dụ căn hộ
120m2 tại PMH lên đến 4 - 5 tỉ đồng, cho đến nay vẫn không giảm giá). Phí quản
lý cũng là một trong các mâu thuẫn lớn. Các chủ đầu tư vừa muốn
thu cao vừa lại bê bối trong quản lý (đặc biệt là khâu vệ sinh và an ninh), cư
dân thì vừa muốn đóng phí thấp lại vừa muốn phục vụ chu đáo. Xung đột này, lẽ
ra cần sự thông hiểu qua các cuộc đối thoại và thương lượng bình đẳng của đôi
bên, thì giới cầm quyền lại "xía" vào chuyện dân sự [12], mọi chuyện
càng thêm rối rắm.
Bế tắc xảy ra cho căn hộ tại Việt Nam còn từ
những người khá giả, giàu có (đa số thích nhà riêng, biệt thự).
Có độc giả hỏi ý kiến tôi có thành công không,
một khi nhà cầm quyền VN cho Việt kiều mua căn hộ (chắc là thoải mái và tự do)?
Xin thưa, thất bại hoàn toàn. Đơn giản, không có một cuộc điều tra
đàng hoàng nào cho thấy Việt kiều hăm hở về VN sinh sống, chứ nói gì đến ở
trong căn hộ. Một lượng Việt kiều chuyển tiền về VN cho người thân nhờ mua giúp
căn hộ (cả nhà phố và biệt thự) cũng chỉ nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, tình
hình này đã hết thời!
Khu
Kenton vẫn bất động và tê liệt từ 2 năm qua. Ảnh chụp ngày 16/2/2013
KẾT
"Bộ ba con quỷ" có thể không vui,
thậm chí nguyền rủa loạt bài này, nhưng nếu họ biết lắng nghe, hãy suy nghĩ mà
xem, với tựa bài "không cứu nổi căn hộ" lại chính là cứu nổi đấy! Chỉ
tiếc, đã quá muộn để họ làm lại từ đầu, bởi những điều giản dị về tình yêu, về
giáo dục là những điều không có trong những bộ óc tham tàn và vô trách nhiệm,
chỉ biết vơ vét và vơ vét!
Phần lớn người nghèo hiện nay vẫn sống trong
những nơi tối tăm, lầy lội và buồn hiu, xuất phát một phần từ "khu ổ chuột
trên cao" được mệnh danh là "căn hộ".
Chẳng có gì an ủi cho người nghèo ngoài mấy
dòng dưới đây:
Xây
cho nhà cao, cao cao mãi!
(Những ánh sao đêm - Phan Huỳnh Điểu)
và chờ xem "bộ ba con quỷ" từ chỗ
cao nhất đó nhảy xuống thôi, bà con ạ!
Gần lắm rồi! Cam đoan là thế!
Nguyễn
Ngọc Già
_________________
_________________
Ghi
chú: Với quan điểm của tôi, chỉ khi nào Luật đất đai, Luật nhà
ở, Luật kinh doanh BĐS cùng các luật khác nói chung nhắm vào lợi ích nhân dân
cùng với phương pháp "rửa thấm" được thật sự tiến hành, lúc đó hãy mơ
về căn hộ trở thành nếp sống đa số dân chúng như 4 con rồng châu Á.
Một
số tập đoàn khác như Singapore (Keppel Land) chỉ đầu tư một vài khu vực trung
tâm Q.1 và vài mảnh nhỏ chừng vài hecta đến vài chục hecta tại Q.2, một vài
công ty Hàn Quốc cũng chỉ đầu tư nhỏ lẻ và hiện đang ngưng và rút dần khỏi thị
phần này, ngoài ra, tập đoàn Setia (Malaysia) với khu Ecolake (tại Bình Dương)
khá đẹp với diện tích chỉ khoảng 250 hecta, hiện nay hoạt động cầm chừng, một
tập đoàn khác Berjaya (cũng của Malaysia) hầu như tê liệt sau nhiều tuyên bố ồn
ào http://www.baomoi.com/Berjaya-cam-ket-trien-khai-cac-du-an-dau-tu-o-Viet-Nam/148/5094273.epi.
Hiện nay, một số quỹ đầu tư như: Vina Capital,
Indochina Capital đã lặng lẽ rút dần khỏi mảng đầu tư này.
http://thienkimreal.com/du-an-xem/18/hagl---bau-thac-gian/bat-dong-san-da-nang.html#.USMTRfnIrIU [4]
http://hcm.24h.com.vn/tin-da-nang/chung-cu-vung-thung-hu-hong-ai-chiu-trach-nhiem-c498a499754.html [5]
http://vnexpress.net/rao-vat/13/ban-nha-dat/501941346-ban-nha-chung-cu-dong-khoi-quan-1-tphcm.html [8]
[*] Khái niệm "tam giác quỷ" của
Tiến sĩ David Dapice, ĐH Harvard.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét