LTS: Những động thái mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam gần
đây như hạ lãi suất tiền gửi xuống 12%, nới lỏng việc cho vay BĐS là những nỗ
lực của CP VN nhằm giải cứu nền kinh tế. Liệu những biện pháp đề ra ở trên có
giải quyết vấn đề này không?
Ngày 11-04-2012, Thống đốc Nguyễn Văn Bình
tuyên bố mở room tín dụng cho các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng.
Đặc biệt, dư nợ tín dụng bất động sản
được mở với mọi hình thức cho vay. (Vef, 11/04/2012)
Họ đang tháu cáy, đánh các lá bài mà chính họ
trước đây cũng biết là hết sức nguy hiểm. Năm ngoái, chính họ ra lệnh xiết chặt
tín dụng bất động sản xuống còn 16%. (CafeLand, 06/07/2011)
Năm nay, khi các doanh nghiệp BĐS lún sâu vào
nợ nần và dự đoán không còn tiền trả lãi ngân hàng kể từ quý III (Vef, 21/03/2012). Tình
hình bi đát hơn bao giờ hết thì họ đành tung ra quyết định ngược lại với chính
quyết định của họ năm ngoái nhằm vớt vát tình hình.
Thế nhưng họ chỉ càng đổ dầu vào lửa, khi bỏ
hết tất cả các rào cản trong việc cho vay BĐS.
Các
ngân hàng kể từ thứ 4 tuần này được quyền cho vay BĐS vô hạn định, đến gần 100%
tiền dân gởi vào cũng được
(Vef, 10/04/2012).
Chứ tính đến hiện nay thì cho vay trực tiếp
vào BĐS chỉ 10%, và cho vay với BĐS làm thế chân thì 60%.
Việt Nam ngày càng bị lún sâu, sa lầy KT, còn
CP VN chỉ ráng vớt vát.
Tuyệt vọng
Trong khi đó, nợ có BĐS cầm cố đã lên tới 60%
tổng dư nợ, tức là 1,8 TRIỆU TỈ ĐỒNG, tức khoảng 85,7 tỉ USD (Gafin, 11/04/2012).
Hàng loạt doanh nghiệp BĐS đang muốn, hoặc
PHẢI, bỏ của chạy lấy người, bỏ số BĐS cầm cố nay ĐÃ xuống giá thấp hơn số tiền
đang nợ ngân hàng. Họ bỏ chạy hàng loạt thì sẽ gây hiệu ứng dây chuyền, do các
ngân hàng PHẢI bán ra số BĐS bị cầm cố để thu lại tiền, và như vậy càng xô đẩy
giá BĐS xuống vực thẳm.
Và
khi đó, các ngân hàng sẽ chỉ thu lại 1 phần nhỏ trong số 1,8 triệu tỉ đồng đã
cho vay, ví dụ như chỉ 50% (đã là quá rộng), thì số lỗ lên tới 900 ngàn tỉ
đồng, tức 42,86 tỉ USD, số tiền QUÁ LỚN để NHNN có thể in ra để cứu, để trả lại
cho dân chúng gởi vào ngân hàng.
Do đó, việc "cứu BĐS" phải xảy ra,
NHƯNG đây chỉ là biện pháp mà chính CP VN cũng biết chỉ có tính cách TẠM THỜI,
vì SỨC CẦU vẫn rất thấp, cho dù lãi suất giảm vài % thì cũng không thêm bao
nhiêu người mua, vì họ đơn giản là không có tiền trả hàng tháng
trong 20 năm, cho dù lãi suất = 0%.
Trừ khi có làn sóng ngoại quốc đổ vào ào ạt,
nhưng như vậy cũng không phải là không có vấn đề, do vô số việc như giao thông,
luật pháp, giáo dục (họ sẽ đòi có trường quốc tế), nhân quyền, xích mích sắc
tộc, trộm cướp, v.v...
Chúng ta thấy rõ là CP VN đang sử dụng nhiều
chính sách mà chính họ cho là RẤT NGUY HIỂM, KHÔNG THỂ SỬ DỤNG chỉ cách đây mấy
tháng, ví dụ như việc bỏ BĐS ra khỏi nhóm "cho vay hạn chế", tăng tín
dụng, tăng cấp vốn cho vay (khác vốn điều lệ) cho các ngân hàng, v.v...
Chứng tỏ 1 sự TUYỆT VỌNG trong chính sách, mà
chính họ hẳn cũng nhận ra và lo sợ cùng cực.
Hết cách
Trong buổi đối thoại giữa Ủy ban Giám sát Tài
chính Quốc gia và Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản TP.HCM, viện trưởng Viện
Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên phát biểu:
“Thái độ của cuộc họp phản ánh mức độ gay go
của nền kinh tế như thế nào, tình hình rất là căng thẳng. Thị trường BĐS là thị
trường tài sản lớn nhất hiện nay, nếu nó nguy kịch thì tầm chấn động của nó sẽ
rất khủng khiếp. Nhà nước có đủ sức cứu thị trường BĐS không? Bơm
lượng tiền khổng lồ, dẫn đến lạm phát ngay, nền kinh tế sụp đổ ngay. Dùng lượng
tiền vừa phải để giải cứu, đó là một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường
chạy. Chỉ sợ tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy
vào người có nhu cầu. Anh Ngoạn có hứa kéo mấy bộ vào đối thoại với DN, tôi sợ
không biết lúc ấy còn bao nhiêu người đến dự với tư cách là ông chủ hay là lúc
đó đã về quê kiếm ăn rồi. Mong TPHCM có những sáng kiến, những gợi ý để trung
ương đưa ra được những giải pháp cho sát sườn”. (Lao Động, 12/04/2012)
Ông Thiên này khá thực tế. NHNN không thể bơm
ra 1 triệu tỉ đồng cứu BĐS, vì KT sụp đổ NGAY.
Phải bơm ra vừa phải, và ông ta hy vọng
vào "một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường chạy. Chỉ sợ
tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy vào người có nhu
cầu".
Điếu ông ta lo ngại là ĐÚNG, NHƯNG CHƯA ĐỦ.
Vì cho dù chạy vào túi người "có nhu
cầu", thì nhóm người này có ĐỦ KHẢ NĂNG TRẢ LẠI HAY KHÔNG?
Theo tôi là KHÔNG, vì lẽ đơn giản, người ta
không tích lũy tư bản, không làm dư tiền, đủ để trả tiền mortgage (vay thế chấp
BĐS), CHO DÙ lãi suất = 0%.
1 căn hộ loại rẻ tiền cũng vào khoảng 100 ngàn
USD/, tức là 2.100.000.000 VND, trả trong 20 năm, tức 240 tháng, thì nếu lãi
suất 0% thì phải trả 8.750.000/ tháng.
Theo tính toán thông thường, tiền nhà không
thể hơn 30% thu nhập SAU THUẾ, vậy thì phải có thu nhập 29.167.000 VND/ tháng (U.S HUD, 16/02/2012).
Làm
sao tìm ra hàng trăm ngàn người có thu nhập 30 triệu đồng/ tháng, chịu mua các
căn hộ giá 100 ngàn USD?
Mà đó là giá tiền lời 0%, chứ nếu tiền lời chỉ
cần 15% mà thôi thì hàng tháng phải trả 27.652.580 VND, và
phải có thu nhập 92.175.000 VND/ tháng.
Dùng mortgage calculator tại đây: http://www.mortgagecalculator.org/
THỰC
TẾ, làm sao tìm ra cả trăm ngàn người có thu nhập 92 triệu VND/ tháng chịu mua
các căn hộ giá 100 ngàn USD, là các căn thuộc loại rẻ hiện nay?
Tại Mỹ, nơi thu nhập bình quân đầu người 50
lần cao hơn VN, cũng không bao nhiêu người có $1316/ tháng trả tiền nhà, tương
đương số 27.652.580 VND trên đây.
"The median value of a housing unit in
the US was $167,500 in 2005 with the median mortgage payment being clocked at
$1,295." (Wikipedia)
Đó là giá năm 2005, khi giá nhà cao chót vót.
Không có con số năm 2012, nhưng theo tôi sẽ giảm bớt, có lẽ chỉ vào khoảng $1100
là cùng.
Mỹ còn không trả nổi $1316/ tháng, hiện nay
hàng TRIỆU căn đang bị foreclosed cho mortgage chỉ $1100/tháng, huống chi VN
là xứ có thu nhập đầu người bằng 2% của Mỹ, thì làm sao chịu nổi?
Do đó, KHÔNG CÓ CÁCH NÀO CỨU BĐS VN cả, hỡi
ông Thiên, ông Ngoạn, ông Dũng à.
----------------------------------------
Vef, Nới cho vay bất động sản và tiêu dung,
11/04/2012, http://vef.vn/2012-04-11-noi-cho-vay-bds-va-tieu-dung
CafeLand, Siết tín dụng phi sản xuất: Chưa
dừng lại, 06/07/2011,http://cafeland.vn/tin-tuc/3-11579-siet-tin-dung-phi-san-xuat-chua-dung-lai.html
Vef, DN địa ốc trả lãi vay ngân hàng 7.000
tỷ/tháng, 21/03/2012,http://vef.vn/2012-03-21-doanh-nghiep-bds-tra-lai-vay-ngan-hang-7000-ty-thang
Vef, Vẫn ham BĐS vì tin sẽ được cứu?,
10/04/2012, http://vef.vn/2012-04-10-van-ham-bds-vi-tin-se-duoc-cuu-
Gafin, Thống đốc: Nợ xấu hiện tăng lên 3,6%,
11/04/2012,http://gafin.vn/2012041101006603p0c34/thong-doc-no-xau-hien-tang-len-36.htm
Lao động, Vấn đề của thị trường bất động sản
rất nghiêm trọng, 12/04/2012,http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Van-de-cua-thi-truong-bat-dong-san-rat-nghiem-trong/59793.bld
Wikipedia, Average Joe, http://en.wikipedia.org/wiki/Average_Joe
U.S
Department of Housing and Urban Development (U.S HUD), Affordable Housing,
16/02/2012, http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét